Khi mua lại một căn liền kề hoặc biệt thự xây thô trong khu đô thị, bạn nhận luôn các nghĩa vụ người mua đầu đã cam kết với chủ đầu tư: hoàn thiện đúng thiết kế được duyệt, tuân thủ quy chế kiến trúc của khu, và có khi là một thời hạn phải xây xong. Thêm vào đó, giấy chứng nhận của căn thô có thể chỉ ghi quyền sử dụng đất, hoặc ghi cả nhà ở hình thức thô; phần hoàn thiện sau này muốn thể hiện trên sổ phải làm thủ tục riêng.
Nhiều người mua lại căn thô vì giá hợp lý và tự do thiết kế nội thất, rồi bất ngờ khi ban quản lý khu đô thị không cho đổi mặt tiền, nâng tầng, làm mái theo ý mình. Bài này giúp bạn biết trước những ràng buộc đó trước khi trả tiền, đồng thời chỉ ra những khoản chi ngoài giá mua mà người mua căn thô hay quên tính, để con số bạn mang đi thương lượng sát với thực tế hơn.
Căn thô trong dự án là loại tài sản gì
Trong dự án khu đô thị, nhà liền kề và biệt thự thường được chủ đầu tư xây phần khung, mái và mặt ngoài theo thiết kế chung, bàn giao cho người mua tự hoàn thiện bên trong. Có dự án chỉ bán đất kèm thiết kế mẫu, người mua phải tự xây theo đúng mẫu. Hai dạng này có pháp lý khác nhau: dạng thứ nhất là nhà ở do chủ đầu tư xây, dạng thứ hai gần với mua đất có hạ tầng kèm nghĩa vụ xây dựng.
Khi mua lại, bạn cần xác định căn thuộc dạng nào, vì điều đó ảnh hưởng tới giấy tờ cần kiểm, việc có phải xin phép khi xây, và nội dung ghi trên giấy chứng nhận. Câu hỏi đơn giản nhất để hỏi người bán là: chủ đầu tư bàn giao cho bạn cái gì, theo biên bản nào.
Nếu căn chưa có sổ, việc mua lại đi theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, có chủ đầu tư xác nhận, và chỉ làm được khi hồ sơ cấp giấy chứng nhận chưa nộp. Nếu đã có sổ, là mua bán nhà đất thông thường, công chứng và đăng ký biến động tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Giấy tờ cần xem và điều cần đọc
Tập giấy của căn liền kề thô thường dày hơn căn hộ chung cư vì có thêm phần thiết kế và nghĩa vụ xây dựng:
| Giấy tờ | Điều cần đọc | Vì sao |
|---|---|---|
| Hợp đồng mua bán gốc và phụ lục | Mô tả phần bàn giao, nghĩa vụ hoàn thiện, thời hạn xây xong, phí quản lý khu | Đây là nghĩa vụ bạn kế thừa |
| Biên bản bàn giao | Hiện trạng lúc bàn giao, các lỗi đã ghi nhận | Biết căn đã nhận từ khi nào, còn bảo hành phần kết cấu không |
| Hồ sơ thiết kế được duyệt hoặc thiết kế mẫu | Chiều cao, số tầng, mặt đứng, màu sắc, khoảng lùi | Giới hạn những gì bạn được làm khi hoàn thiện |
| Quy chế quản lý của khu đô thị | Quy định về sửa chữa, cơi nới, thời gian thi công, đặt cọc thi công | Ban quản lý khu áp dụng khi bạn xây |
| Giấy chứng nhận (nếu có) | Ghi đất hay cả nhà, diện tích, hình thức sở hữu, ghi chú | Biết phần nào đã được Nhà nước ghi nhận |
| Xác nhận công nợ | Phí quản lý, phí dịch vụ khu đô thị còn nợ | Tránh nhận khoản nợ của chủ cũ |
Nếu người bán đã tự hoàn thiện một phần, bạn hỏi thêm họ đã làm thủ tục gì với ban quản lý khu và cơ quan quản lý xây dựng, có biên bản nghiệm thu nào không.
Những ràng buộc về xây dựng bạn nhận theo căn
Phải xây đúng thiết kế được duyệt. Khu đô thị có quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt. Người mua chỉ được hoàn thiện, sửa chữa trong khuôn khổ đó. Nâng thêm tầng, đổi mái, đẩy mặt tiền ra khỏi chỉ giới thường không được chấp nhận, và có thể bị yêu cầu tháo dỡ.
Giấy phép xây dựng có thể được miễn nhưng không miễn thủ tục. Nhà ở riêng lẻ trong dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt có thể thuộc diện miễn giấy phép xây dựng, nhưng vẫn phải xây đúng thiết kế, và thường phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế tới cơ quan quản lý xây dựng ở địa phương. Quy định cụ thể bạn đối chiếu Luật Xây dựng và văn bản hướng dẫn hiện hành.
Có thể có thời hạn phải hoàn thiện. Một số dự án ghi trong hợp đồng gốc hoặc quy chế khu rằng người mua phải hoàn thiện trong một khoảng thời gian, để khu không bị bỏ hoang. Nếu người bán đã giữ căn thô quá lâu, bạn hỏi xem có văn bản nhắc nhở hay chế tài nào đang treo không.
Quy định thi công của ban quản lý. Giờ được thi công, quy định tập kết vật liệu, khoản đặt cọc bảo đảm vệ sinh và hư hỏng hạ tầng chung thường do ban quản lý khu đặt ra. Biết trước giúp bạn tính đúng thời gian và chi phí hoàn thiện.
Sổ ghi đất hay ghi cả nhà, và làm gì sau khi hoàn thiện
Với căn chủ đầu tư xây thô rồi bán, giấy chứng nhận có thể ghi cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo hiện trạng lúc cấp. Với căn chỉ bán đất kèm thiết kế mẫu, sổ thường chỉ ghi quyền sử dụng đất, phần nhà chưa có. Bạn đọc kỹ mục tài sản gắn liền với đất trên sổ để biết căn của mình thuộc trường hợp nào.
Sau khi hoàn thiện, nếu nhà chưa được ghi trên sổ, chủ sở hữu làm thủ tục đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, kèm hồ sơ chứng minh nhà xây hợp pháp theo thiết kế. Nhà xây sai thiết kế sẽ gặp khó ở bước này, và đó là thêm một lý do để hoàn thiện đúng khuôn khổ.
Nếu bạn mua căn mà người bán đã tự hoàn thiện nhưng chưa đăng ký bổ sung, phần nhà đó chưa được ghi nhận trên sổ. Giá bạn trả bao gồm cả căn nhà, nhưng giấy tờ chỉ chứng minh quyền với đất. Hãy thoả thuận ai làm thủ tục bổ sung và trước hay sau khi sang tên, đồng thời kiểm việc hoàn thiện đó có đúng thiết kế không để tránh nhận về một phần xây sai.
Những khoản chi ngoài giá mua hay bị quên
Chi phí hoàn thiện thực tế. Căn thô cần làm điện nước, trát, ốp lát, cửa, thiết bị vệ sinh, nội thất. Tổng chi phí phụ thuộc vào diện tích sàn, mức hoàn thiện và thời điểm thi công. Bạn nên có ước tính của người làm nghề trước khi chốt giá, vì đây là khoản lớn thứ hai sau tiền mua.
Đặt cọc thi công và phí liên quan. Nhiều ban quản lý khu yêu cầu chủ nhà nộp một khoản đặt cọc trước khi thi công để bảo đảm vệ sinh, không làm hỏng vỉa hè, cây xanh, đường ống chung; khoản này được hoàn lại sau khi nghiệm thu nếu không có hư hại. Hỏi trước mức đặt cọc và điều kiện hoàn.
Phí quản lý khi chưa ở. Phí dịch vụ khu đô thị thường thu từ khi nhận bàn giao, kể cả khi căn còn thô và bỏ trống. Nếu người bán chưa đóng nhiều năm, khoản nợ có thể đáng kể và ban quản lý có thể yêu cầu thanh toán trước khi cho thi công.
Đấu nối điện, nước. Căn thô có khi chưa có công tơ điện, đồng hồ nước riêng. Chi phí và thủ tục đấu nối tuỳ khu; hỏi ban quản lý hoặc hàng xóm đã hoàn thiện để biết phải làm những gì.
Thứ tự giao dịch gợi ý
Một trình tự giúp bạn không nhận về một căn mà sau này không xây được như ý:
- Xác định căn thuộc dạng chủ đầu tư xây thô hay chỉ bán đất kèm thiết kế mẫu.
- Xin bản sao thiết kế được duyệt và quy chế quản lý khu; mang theo khi gặp ban quản lý để hỏi những gì được thay đổi.
- Hỏi chủ đầu tư hoặc ban quản lý về thời hạn hoàn thiện, công nợ, tình trạng hồ sơ cấp sổ của căn.
- Kiểm tình trạng thế chấp, ngăn chặn qua cơ quan đăng ký đất đai nếu đã có sổ, hoặc qua chủ đầu tư nếu chưa có sổ.
- Ký đặt cọc với điều khoản về công nợ, nghĩa vụ hoàn thiện đã phát sinh, và phần xây dựng người bán đã làm.
- Ký mua bán công chứng hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng; làm thủ tục sang tên hoặc trình chủ đầu tư xác nhận.
- Đăng ký với ban quản lý khu trước khi khởi công hoàn thiện, gửi thông báo khởi công nếu thuộc diện phải thông báo.
Góc của người bán và chủ đầu tư
Hiểu các bên khác giúp bạn thương lượng hợp lý:
- Người bán thường giữ căn thô như một khoản đầu tư; họ ít quan tâm quy chế xây dựng vì chưa từng phải xây, nên không phải lúc nào cũng trả lời được câu hỏi của bạn.
- Chủ đầu tư và ban quản lý khu muốn giữ diện mạo đồng bộ của khu, vì điều đó giữ giá trị cho mọi chủ nhà, kể cả bạn sau này.
- Hàng xóm đã hoàn thiện có thể cho bạn biết thực tế ban quản lý dễ hay khó, thi công mất bao lâu, chi phí phát sinh ở đâu.
- Nếu khu đô thị chưa bàn giao hạ tầng cho địa phương, một số việc như điện, nước, thoát nước vẫn do chủ đầu tư quản lý và thu phí riêng.
Ba câu hỏi bạn nên có câu trả lời bằng văn bản trước khi đặt cọc: căn được hoàn thiện tới đâu, có thời hạn phải xây xong không, và còn khoản nào phải nộp cho chủ đầu tư hay ban quản lý. Thiếu một trong ba, giá bạn đang trả chưa phải giá cuối cùng.
Câu hỏi thường gặp
Mua lại nhà liền kề xây thô có cần xin giấy phép xây dựng khi hoàn thiện không?
Hoàn thiện bên trong đúng thiết kế thường không phải xin phép. Nếu phải xây thêm phần khung theo thiết kế mẫu, nhà ở riêng lẻ trong dự án đã có quy hoạch chi tiết được duyệt có thể được miễn giấy phép nhưng vẫn phải xây đúng thiết kế và thông báo khởi công theo quy định hiện hành.
Có được nâng tầng hoặc đổi mặt tiền nhà liền kề trong dự án không?
Thường là không, vì khu đô thị có quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được duyệt, quy định chiều cao, số tầng, mặt đứng. Xây khác thiết kế có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ và gặp khó khi đăng ký nhà vào sổ.
Sổ hồng nhà liền kề thô có ghi phần nhà không?
Tuỳ trường hợp. Căn chủ đầu tư xây thô rồi bán có thể được ghi cả nhà theo hiện trạng lúc cấp sổ; căn bán đất kèm thiết kế mẫu thường chỉ ghi đất. Sau khi hoàn thiện, phần nhà chưa ghi sẽ được đăng ký bổ sung tại cơ quan đăng ký đất đai.
Người bán đã hoàn thiện nhà nhưng chưa đăng ký vào sổ thì mua có rủi ro gì?
Phần nhà chưa được Nhà nước ghi nhận nên giấy tờ chỉ chứng minh quyền với đất. Nếu phần xây đó sai thiết kế, việc đăng ký bổ sung có thể gặp khó. Bạn nên kiểm việc xây có đúng thiết kế và thoả thuận rõ ai làm thủ tục bổ sung.
Khu đô thị có thể buộc chủ nhà phải xây xong trong thời hạn không?
Một số dự án có điều khoản trong hợp đồng gốc hoặc quy chế khu về thời hạn hoàn thiện. Khi mua lại, bạn kế thừa nghĩa vụ này nên cần hỏi chủ đầu tư hoặc ban quản lý xem thời hạn còn bao lâu và có chế tài nào đang áp dụng.