Khi chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho một căn hộ, căn đó không còn chuyển nhượng hợp đồng được nữa; muốn mua, bạn phải chờ sổ cấp cho người đang được ghi nhận là bên mua rồi ký hợp đồng mua bán căn hộ có sổ. Quãng chờ này có khi vài tháng, có khi kéo dài hơn nhiều, và đó chính là lúc nhiều giao dịch giấy tay, uỷ quyền, vi bằng mọc lên để "đi tắt".
Bài này giải thích vì sao luật đặt ra mốc chặn đó, cách biết một căn hộ đã bước qua mốc chưa, và những phương án an toàn hơn để giữ căn trong lúc chờ sổ. Phần chuyển nhượng hợp đồng khi căn còn trong giai đoạn trước mốc được nói ở bài riêng.
Mốc chặn nằm ở đâu và vì sao có nó
Từ thời luật kinh doanh bất động sản trước, rồi tới Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024, nguyên tắc vẫn là: bên mua nhà ở hình thành trong tương lai được chuyển nhượng hợp đồng khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho căn đó chưa được nộp cho cơ quan nhà nước. Khi hồ sơ đã nộp, thông tin người mua đã được chủ đầu tư kê khai lên cơ quan đăng ký đất đai, và giấy chứng nhận sẽ được cấp theo tên người đó.
Lý do là để hồ sơ cấp sổ không bị thay đổi giữa chừng. Nếu cho phép đổi bên mua khi cơ quan đang xử lý, hồ sơ phải rút về, kê khai lại, rất dễ sai lệch và mở đường cho tranh chấp. Mốc này cũng giúp tách bạch hai loại giao dịch: trước mốc là chuyển nhượng quyền theo hợp đồng, sau mốc là mua bán một căn hộ đã được Nhà nước ghi nhận chủ.
Điều người mua cần hiểu là mốc này không cấm bạn mua căn hộ, nó chỉ đổi cách mua. Rủi ro phát sinh khi hai bên không muốn chờ và tìm hình thức thay thế không được pháp luật công nhận như một giao dịch chuyển quyền.
Cách biết căn hộ đã qua mốc chưa
Người bán thường nói chung chung là "sắp có sổ". Bạn cần câu trả lời cụ thể hơn, theo thứ tự sau:
- Hỏi người bán bản sao các thông báo chủ đầu tư gửi gần đây về việc thu hồ sơ làm sổ, nộp tiền, ký giấy tờ kê khai.
- Cùng người bán đến phòng thủ tục của chủ đầu tư, đề nghị xác nhận bằng văn bản tình trạng hồ sơ cấp sổ của căn: chưa nộp, đã nộp, hay đã có kết quả.
- Nếu đã nộp, hỏi thời điểm nộp và cơ quan tiếp nhận, thường là văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án.
- Hỏi thêm các vướng mắc đang có ở cấp dự án: còn nghĩa vụ tài chính về đất chưa hoàn thành, còn hạng mục chưa nghiệm thu, hay đang chờ ý kiến cơ quan nào. Những vướng mắc này quyết định thời gian chờ thực tế.
- Ghi nhận toàn bộ thông tin bằng văn bản hoặc ít nhất bằng email từ địa chỉ chính thức của chủ đầu tư, không chỉ qua lời nhân viên môi giới.
Nếu chủ đầu tư nói hồ sơ chưa nộp, bạn quay lại phương án chuyển nhượng hợp đồng bình thường. Nếu đã nộp, đọc tiếp các phương án dưới đây.
Các hình thức "đi tắt" và cái giá của chúng
Giấy viết tay mua bán. Hai bên viết giấy, bạn trả gần hết tiền, người bán hứa có sổ sẽ ký công chứng. Giấy này chứng minh có thoả thuận và có giao tiền, nhưng không chuyển quyền sở hữu. Khi sổ ra mang tên người bán, nếu họ đổi ý, bán cho người khác, hay bị chủ nợ yêu cầu kê biên, bạn chỉ còn con đường đòi tiền hoặc khởi kiện.
Hợp đồng uỷ quyền toàn quyền. Người bán uỷ quyền cho bạn nhận sổ, sau đó tự ký bán cho chính mình hoặc người khác. Rủi ro nằm ở chỗ uỷ quyền chấm dứt khi bên uỷ quyền qua đời, mất năng lực hành vi, hoặc đơn phương huỷ. Uỷ quyền cũng không phải căn cứ để bạn được coi là chủ sở hữu.
Vi bằng. Vi bằng do thừa phát lại lập chỉ ghi nhận sự kiện có thật, như việc hai bên giao nhận tiền. Vi bằng không thay thế hợp đồng công chứng và không phải căn cứ để sang tên. Nhiều người hiểu nhầm điểm này.
Ký trước hợp đồng mua bán "để sẵn". Một số người ký hợp đồng mua bán căn hộ khi chưa có sổ, định bụng có sổ là đem đi công chứng. Hợp đồng mua bán nhà ở thường phải công chứng hoặc chứng thực, và tổ chức công chứng cần giấy chứng nhận để làm. Bản ký trước chủ yếu có giá trị như một thoả thuận đặt cọc.
Các phương án an toàn hơn khi muốn giữ căn
Không có phương án nào bằng chờ có sổ rồi mua. Nhưng nếu hai bên muốn chốt giao dịch sớm, các cách dưới đây giảm rủi ro cho bên mua tốt hơn giấy tay:
| Phương án | Cách làm | Bên mua được gì | Còn rủi ro gì |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc có điều kiện | Hợp đồng đặt cọc công chứng, khoản cọc vừa phải, hẹn ký mua bán trong thời hạn sau khi có sổ | Có chế tài phạt cọc nếu bên bán bội ước | Thời gian chờ sổ dài hơn dự kiến, giá thị trường thay đổi |
| Giữ tiền ở tài khoản phong toả | Tiền mua đưa vào tài khoản ngân hàng chỉ giải toả khi đủ điều kiện ký công chứng | Bên bán biết tiền đã sẵn, bên mua không mất tiền khi giao dịch đổ | Phí dịch vụ ngân hàng, cần ngân hàng chấp nhận làm |
| Thanh toán theo mốc | Trả cọc, phần lớn tiền khi ký công chứng có sổ, phần cuối khi sang tên xong | Tiền đi cùng bước pháp lý | Bên bán có thể không chấp nhận vì muốn nhận tiền sớm |
| Thuê căn trong lúc chờ | Ký hợp đồng thuê riêng, độc lập với thoả thuận mua | Được ở ngay mà không giao hết tiền | Phải tách bạch rõ tiền thuê và tiền cọc |
Dù chọn cách nào, hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ thời hạn tối đa chờ sổ, phương án nếu quá hạn mà chưa có sổ (gia hạn, trả lại cọc, hay phạt cọc), và cam kết người bán không thế chấp, không bán cho người khác, không để căn bị kê biên trong thời gian chờ.
Các khoản tiền treo trong lúc chờ sổ và ai gánh
Căn hộ đang chờ sổ thường còn vài khoản tiền chưa khép lại, và đây là chỗ hai bên hay hiểu khác nhau. Khoản đầu tiên là phần tiền cuối của hợp đồng gốc. Luật kinh doanh bất động sản giới hạn chủ đầu tư không được thu vượt 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận; phần còn lại người mua nộp khi nhận sổ. Nếu người bán chưa nộp phần này, bạn phải thoả thuận rõ ai nộp, nộp lúc nào, và trừ vào giá ra sao.
Khoản thứ hai là lệ phí trước bạ và các khoản phí khi cấp giấy chứng nhận lần đầu cho người bán. Về nguyên tắc đây là nghĩa vụ của người được cấp sổ, tức người bán. Một số người bán muốn đẩy khoản này sang bên mua bằng cách nâng giá; điều đó không sai luật nếu hai bên đồng ý, nhưng bạn cần biết mình đang trả cho cái gì. Mức cụ thể của lệ phí và phí bạn đối chiếu quy định hiện hành tại địa phương có dự án.
Khoản thứ ba là những khoản chủ đầu tư thông báo thêm khi làm sổ, như tiền chênh lệch diện tích sau khi đo đạc lại, hay tiền phí dịch vụ còn nợ. Hãy đề nghị người bán đưa bản thông báo của chủ đầu tư và ghi vào hợp đồng đặt cọc rằng mọi khoản phát sinh theo hợp đồng gốc trước ngày ký mua bán do người bán chịu, trừ khi hai bên thoả thuận khác bằng văn bản. Như vậy ngày ký công chứng sẽ không có bất ngờ.
Khi sổ ra: chuyển từ đặt cọc sang mua bán
Ngày người bán nhận sổ, việc đầu tiên bạn nên làm là đọc kỹ giấy chứng nhận: tên chủ sở hữu, diện tích sàn căn hộ, hình thức sở hữu, thời hạn sử dụng phần đất chung và các ghi chú ở trang bổ sung. Đối chiếu lại với hợp đồng gốc. Nếu sổ cấp cho hai vợ chồng, cả hai phải ký hợp đồng mua bán.
Sau đó hai bên ký hợp đồng mua bán căn hộ tại tổ chức công chứng, nộp hồ sơ đăng ký biến động tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành. Lúc này bạn đã ở trong một giao dịch bình thường như mọi căn hộ có sổ khác.
Đừng quên kiểm lại tình trạng thế chấp ngay trước ngày ký: một số người nhận sổ xong lập tức đem thế chấp vay vốn. Tình trạng thế chấp có thể kiểm qua cơ quan đăng ký đất đai khi có sự đồng ý của chủ sở hữu, hoặc yêu cầu người bán xuất trình giấy chứng nhận bản gốc tại buổi ký.
Góc của người bán: vì sao họ muốn đi nhanh
Hiểu lý do của người bán giúp bạn thương lượng phương án hợp lý thay vì ép nhau vào giấy tay:
- Họ cần tiền để mua căn khác, trả nợ hoặc xoay vốn, và không biết sổ bao giờ mới ra.
- Họ lo giá giảm trong lúc chờ và muốn chốt giá hiện tại.
- Họ ngại phải đóng thêm các khoản theo thông báo của chủ đầu tư khi làm sổ, nên muốn bên mua gánh luôn.
- Họ không muốn lại phải đi làm thủ tục lần nữa khi đã chuyển đi nơi khác.
Những lo ngại đó đều có cách giải quyết bằng điều khoản: chốt giá ngay trong hợp đồng đặt cọc, thoả thuận rõ ai chịu khoản phí làm sổ, uỷ quyền làm thủ tục hành chính (không phải uỷ quyền định đoạt) để người bán không phải về. Một giao dịch được thiết kế cẩn thận bảo vệ cả hai phía tốt hơn một tờ giấy tay ký vội.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết chủ đầu tư đã nộp hồ sơ cấp sổ cho căn hộ chưa?
Cách chắc nhất là đi cùng người bán tới phòng thủ tục của chủ đầu tư và đề nghị xác nhận bằng văn bản. Bạn cũng có thể xem các thông báo chủ đầu tư đã gửi cho người bán về việc thu hồ sơ, ký tờ khai, nộp phí làm sổ.
Mua căn hộ đang chờ sổ bằng vi bằng có an toàn không?
Vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện như việc giao nhận tiền, không phải hợp đồng chuyển quyền sở hữu và không dùng để sang tên. Nếu người bán đổi ý khi có sổ, bạn vẫn phải đòi lại tiền hoặc khởi kiện, nên vi bằng không thay được hợp đồng công chứng.
Đặt cọc chờ sổ nên cọc bao nhiêu là hợp lý?
Pháp luật không quy định tỷ lệ cụ thể, hai bên tự thoả thuận. Nguyên tắc an toàn là khoản cọc đủ để hai bên giữ cam kết nhưng không lớn tới mức bạn mất khả năng chịu rủi ro nếu thời gian chờ sổ kéo dài hoặc người bán gặp vấn đề.
Sổ ra chậm quá thời hạn trong hợp đồng đặt cọc thì xử lý sao?
Điều này phụ thuộc vào điều khoản hai bên đã ghi. Hợp đồng nên dự trù trước: gia hạn thêm một khoảng, hoặc trả lại cọc không phạt vì lý do khách quan từ phía chủ đầu tư. Nếu hợp đồng không ghi, hai bên thương lượng và lập phụ lục mới.
Có được ở trong căn hộ trước khi có sổ và ký mua bán không?
Được, nếu người bán đồng ý. Cách rõ ràng nhất là ký một hợp đồng thuê riêng, ghi tiền thuê hoặc thoả thuận miễn tiền thuê, tách khỏi thoả thuận mua bán. Như vậy khi có tranh chấp, quyền ở và quyền mua không bị lẫn vào nhau.
Sổ cấp cho người bán xong mới phát hiện diện tích khác hợp đồng thì sao?
Bạn có thể dừng lại trước khi ký mua bán, yêu cầu người bán làm rõ với chủ đầu tư hoặc điều chỉnh giá theo diện tích thực tế ghi trên sổ. Chênh lệch diện tích giữa hợp đồng gốc và sổ là chuyện giữa người bán với chủ đầu tư, nhưng nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá bạn trả.