Mua một căn hộ người bán còn nợ ngân hàng hoàn toàn làm được, miễn là tiền của bạn đi theo đúng thứ tự: khoản nợ được tất toán, ngân hàng giải chấp và trả giấy tờ, rồi mới ký công chứng mua bán hoặc chuyển nhượng hợp đồng, và phần tiền còn lại chỉ được trả cho người bán sau khi bạn đã cầm được hồ sơ sạch. Rủi ro lớn nhất không nằm ở khoản nợ, mà ở chỗ bạn đưa tiền cho người bán "tự đi trả ngân hàng" rồi chờ.
Căn hộ đang thế chấp gặp ở hai dạng. Dạng thứ nhất: căn đã có sổ hồng, người bán thế chấp sổ để vay. Dạng thứ hai: căn còn là hợp đồng mua với chủ đầu tư, người mua đầu vay ngân hàng để đóng tiền và thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đó. Hai dạng có cách gỡ hơi khác nhau, bài này đi lần lượt từng dạng.
Vì sao không thể ký bán khi căn hộ còn thế chấp
Khi tài sản đã thế chấp, ngân hàng có quyền ưu tiên thu nợ từ chính tài sản đó. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên thế chấp bán tài sản thế chấp chỉ khi bên nhận thế chấp đồng ý, trừ một số loại hàng hoá luân chuyển trong kinh doanh. Với nhà ở, ngân hàng thường giữ bản gốc giấy chứng nhận, và việc thế chấp đã được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Tổ chức công chứng khi tra thông tin sẽ thấy căn hộ đang thế chấp và không công chứng hợp đồng mua bán nếu chưa có văn bản của ngân hàng.
Với căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường ký văn bản ba bên với ngân hàng và người mua đầu. Chủ đầu tư sẽ không xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng nếu ngân hàng chưa đồng ý hoặc chưa giải chấp. Như vậy, dù hai bên mua bán đã thoả thuận xong, giao dịch vẫn bị chặn ở cửa của ngân hàng.
Điều này thực ra bảo vệ bạn: nếu ai đó đưa ra cách ký bán mà không cần ngân hàng biết, đó là dấu hiệu giao dịch nằm ngoài hệ thống đăng ký, và bạn sẽ không được bảo vệ khi ngân hàng xử lý tài sản.
Bốn cách gỡ thế chấp thường gặp
Mỗi cách có thứ tự đi tiền khác nhau. Bảng so sánh mức an toàn cho bên mua:
| Cách làm | Tiền đi thế nào | Mức an toàn cho bên mua | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Người bán tự tất toán bằng tiền riêng | Người bán tự lo trả nợ, lấy sổ về, rồi mới ký bán | Cao | Chỉ đặt cọc vừa phải trong lúc chờ |
| Bên mua nộp thẳng vào khoản vay | Bên mua chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản thu nợ của người bán tại ngân hàng, có xác nhận của ngân hàng | Khá cao nếu có văn bản ba bên | Cần ngân hàng xác nhận số dư nợ và cam kết trả giấy tờ sau khi nhận đủ |
| Ngân hàng của bên mua giải ngân trả nợ | Bên mua vay ngân hàng, ngân hàng giải ngân thẳng sang ngân hàng của người bán | Cao | Hai ngân hàng tự phối hợp, thời gian xử lý có thể lâu hơn |
| Đưa tiền cho người bán tự đi trả | Bên mua chuyển tiền cho người bán | Thấp | Nếu người bán dùng tiền vào việc khác, bên mua chỉ còn đòi nợ |
Nếu buộc phải ứng tiền trước, hãy đi cùng người bán tới ngân hàng, chuyển thẳng vào tài khoản thu nợ, và đề nghị ngân hàng lập văn bản xác nhận đã nhận tiền, số nợ còn lại, cam kết giải chấp và trả bản gốc giấy tờ.
Thứ tự an toàn với căn hộ đã có sổ
Áp dụng khi người bán đang thế chấp sổ hồng để vay và bạn ứng tiền giúp tất toán:
- Kiểm tình trạng thế chấp: người bán cung cấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp và văn bản ngân hàng xác nhận dư nợ tại thời điểm gần nhất.
- Ký hợp đồng đặt cọc có công chứng hoặc ít nhất có điều khoản rõ: khoản cọc dùng để tất toán, tất toán xong thì ký mua bán trong bao nhiêu ngày, bên nào vi phạm chịu gì.
- Ba bên cùng làm việc với ngân hàng: ngân hàng xác nhận số tiền tất toán chính xác, kể cả lãi và phí trả nợ trước hạn nếu có.
- Chuyển tiền thẳng vào tài khoản thu nợ, lấy văn bản xác nhận của ngân hàng.
- Ngân hàng trả bản gốc giấy chứng nhận và văn bản đề nghị xoá thế chấp; người bán nộp hồ sơ xoá đăng ký thế chấp tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Nhiều nơi cho phép nộp hồ sơ xoá thế chấp cùng lúc với hồ sơ sang tên, bạn hỏi trước nơi tiếp nhận.
- Ký hợp đồng mua bán công chứng, phần tiền còn lại nên trả qua tài khoản phong toả hoặc theo mốc nộp hồ sơ sang tên.
Giữ bản gốc giấy chứng nhận ở đâu trong khoảng giữa bước năm và bước sáu cũng là chuyện cần thoả thuận. Cách gọn là để tổ chức công chứng hoặc một bên thứ ba giữ hộ theo biên bản.
Với hợp đồng mua căn hộ dự án đang thế chấp
Ở dạng này, thứ đang thế chấp không phải căn hộ mà là quyền tài sản của người mua đầu theo hợp đồng với chủ đầu tư. Ngân hàng thường giữ bản gốc hợp đồng mua bán và có văn bản thoả thuận ba bên với chủ đầu tư rằng mọi việc chuyển nhượng phải được ngân hàng đồng ý.
Thứ tự an toàn tương tự: xác định dư nợ, tất toán bằng cách chuyển thẳng vào khoản vay, ngân hàng ra văn bản giải chấp và trả hợp đồng gốc, thông báo cho chủ đầu tư, rồi mới lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng để chủ đầu tư xác nhận. Một số ngân hàng cho phép người mua mới tiếp tục vay để nhận chuyển nhượng, khi đó ngân hàng sẽ thẩm định lại người mua mới; đây không phải "nhận nợ thay" tự động mà là một khoản vay mới.
Bạn nên hỏi chủ đầu tư thêm hai điều: hợp đồng đã đóng tới đợt nào, và hồ sơ cấp sổ đã nộp chưa. Nếu hồ sơ đã nộp, cửa chuyển nhượng hợp đồng đã đóng, và việc giải chấp chỉ có ý nghĩa khi sổ cấp xong cho người bán.
Những tình huống làm giao dịch đổ giữa chừng
Người bán còn khoản vay khác dùng chung tài sản. Một số hợp đồng thế chấp bảo đảm cho nhiều khoản vay, kể cả khoản vay kinh doanh hay thẻ tín dụng. Tất toán một khoản chưa chắc đã được giải chấp. Hãy hỏi ngân hàng xác nhận tài sản đang bảo đảm cho những nghĩa vụ nào.
Có chủ nợ khác yêu cầu ngăn chặn. Trong lúc chờ, cơ quan thi hành án hoặc toà án có thể ra văn bản ngăn chặn giao dịch với căn hộ vì người bán có nghĩa vụ khác. Bạn nên tra lại thông tin ngăn chặn ngay trước ngày công chứng mua bán.
Người bán đổi ý sau khi giải chấp. Bạn đã ứng tiền trả nợ, sổ đã về, người bán lại muốn bán cho người trả giá cao hơn. Đây là lý do hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ khoản ứng trả nợ là tiền đặt cọc, có chế tài phạt cọc, và giấy chứng nhận nên được giữ bởi bên thứ ba cho tới khi ký mua bán.
Số dư nợ khác lời người bán. Lãi phạt, phí trả nợ trước hạn, khoản bảo hiểm khoản vay có thể làm tổng số tiền tất toán cao hơn con số người bán nhớ. Luôn lấy số liệu từ ngân hàng, không lấy từ trí nhớ.
Góc của người bán và ngân hàng
Người bán căn hộ đang thế chấp thường ở thế khó: họ cần tiền của người mua để trả nợ, nhưng người mua lại muốn thấy sổ sạch rồi mới trả tiền. Nếu bạn đòi người bán tự tất toán bằng tiền riêng, nhiều người không làm được, và giao dịch dừng ở đó. Vì vậy phương án chuyển tiền thẳng vào khoản vay có văn bản xác nhận của ngân hàng thường là điểm gặp nhau hợp lý: người bán không phải tự xoay tiền, bạn không đưa tiền vào tay người bán.
Ngân hàng cũng có lợi ích riêng. Họ muốn thu đủ nợ, không muốn mất tài sản bảo đảm trước khi nhận tiền, và phải tuân thủ quy trình nội bộ. Vì thế ngân hàng hiếm khi ký cam kết với một người ngoài hợp đồng tín dụng như bạn, trừ khi có văn bản ba bên. Hãy hỏi trước chi nhánh đang cho vay xem họ có mẫu văn bản ba bên hoặc thủ tục nhận tiền tất toán từ bên thứ ba hay không; mỗi ngân hàng một cách làm.
Bạn cũng nên dự trù thời gian. Từ lúc tất toán tới lúc ngân hàng trả giấy tờ, rồi tới lúc xoá đăng ký thế chấp xong, có thể mất từ vài ngày tới vài tuần tuỳ ngân hàng và nơi tiếp nhận hồ sơ. Hợp đồng đặt cọc nên có khoảng đệm cho quãng này để không ai bị coi là vi phạm chỉ vì thủ tục chậm.
Điều khoản nên có trong hợp đồng đặt cọc
Khi căn hộ còn nợ ngân hàng, hợp đồng đặt cọc là văn bản bảo vệ bạn suốt giai đoạn giữa. Ít nhất nên có:
- Số tiền đặt cọc, mục đích dùng để tất toán khoản vay nào, tại ngân hàng nào, chuyển vào tài khoản nào.
- Thời hạn ngân hàng giải chấp và trả giấy tờ, thời hạn ký hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng sau đó.
- Cam kết người bán không có nghĩa vụ bảo đảm nào khác trên căn hộ ngoài khoản vay đã nêu.
- Người giữ bản gốc giấy chứng nhận hoặc hợp đồng gốc sau khi giải chấp.
- Chế tài khi bên bán không ký mua bán, khi bên mua không trả phần tiền còn lại, và phương án nếu ngân hàng chậm giải chấp vì lý do khách quan.
- Cách xử lý khoản tiền đã ứng nếu giao dịch không thành vì căn hộ bị ngăn chặn hoặc kê biên.
Các điều khoản này không nhằm nghi ngờ người bán, mà để mọi người biết trước phải làm gì khi một mắt xích chậm. Phần lớn giao dịch căn hộ đang thế chấp diễn ra suôn sẻ khi giấy tờ rõ ràng ngay từ đầu.
Câu hỏi thường gặp
Có mua được căn hộ đang thế chấp ngân hàng mà không cần tất toán không?
Thông thường là không, vì tổ chức công chứng và chủ đầu tư đều cần văn bản đồng ý hoặc giải chấp của ngân hàng. Trường hợp bạn vay tiếp tại chính ngân hàng đó, ngân hàng sẽ thẩm định bạn như một khoản vay mới và xử lý tất toán khoản cũ trong cùng quy trình.
Tiền ứng trả nợ ngân hàng cho người bán có được coi là tiền cọc không?
Có thể, nếu hợp đồng đặt cọc ghi rõ khoản đó là tiền đặt cọc và mục đích dùng để tất toán. Ghi rõ như vậy giúp bạn có chế tài phạt cọc khi người bán không ký mua bán, thay vì chỉ có quyền đòi lại khoản tiền đã đưa.
Xoá đăng ký thế chấp mất bao lâu?
Thời gian tuỳ nơi tiếp nhận và tình trạng hồ sơ. Bạn nên hỏi văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có căn hộ về thời hạn hiện hành, và hỏi xem có nộp được hồ sơ xoá thế chấp cùng hồ sơ sang tên hay không.
Ngân hàng có giao sổ hồng cho bên mua sau khi tất toán không?
Ngân hàng trả giấy tờ cho người vay là chủ tài sản, tức người bán. Nếu bạn muốn tránh rủi ro người bán giữ sổ rồi đổi ý, hãy thoả thuận để ba bên cùng có mặt khi nhận, hoặc giao cho tổ chức công chứng hay bên thứ ba giữ hộ theo biên bản.
Làm sao biết căn hộ còn bảo đảm cho khoản vay nào khác?
Đề nghị người bán xin ngân hàng xác nhận bằng văn bản danh sách nghĩa vụ mà tài sản đang bảo đảm và dư nợ của từng khoản. Bạn cũng nên tra thông tin đăng ký thế chấp qua cơ quan đăng ký đất đai khi có sự đồng ý của người bán.