Khi mua lại một căn hộ, bạn không phải nộp lại kinh phí bảo trì 2% nếu chủ trước đã nộp đủ, vì khoản này gắn với căn hộ và phần sở hữu chung của toà nhà chứ không gắn với người; nhưng bạn cần chứng từ để chứng minh điều đó, và cần ghi rõ trong hợp đồng ai chịu nếu hoá ra còn thiếu. Nhiều người mua chỉ biết căn hộ có khoản này khi ban quản lý gửi thông báo đòi, lúc đó người bán đã cầm đủ tiền.
Bài này viết cho bên mua thứ cấp: khoản 2% là gì, ai đang giữ, những tình huống hay gặp khi mua lại, cách kiểm và cách ghi vào hợp đồng. Phần quản lý quỹ bảo trì ở cấp toà nhà, như ban quản trị chi tiêu ra sao, là chuyện của cộng đồng cư dân và không đi sâu ở đây.
Khoản 2% là gì và đang nằm ở đâu
Theo Luật Nhà ở, khi mua căn hộ chung cư của chủ đầu tư, người mua phải nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, mức phổ biến là 2% giá trị căn hộ. Khoản này dùng để sửa chữa, thay thế các hạng mục thuộc sở hữu chung như thang máy, mái, hệ thống phòng cháy, bể nước, kết cấu chung. Đây không phải phí dịch vụ hằng tháng và không trả cho đơn vị quản lý vận hành.
Chủ đầu tư thu khoản này khi bán căn và phải gửi vào một tài khoản riêng tại tổ chức tín dụng, sau đó bàn giao cho ban quản trị nhà chung cư khi ban quản trị được thành lập. Với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán, chủ đầu tư cũng phải nộp khoản tương ứng. Chi tiết về cách tính, thời điểm nộp và cách bàn giao bạn đối chiếu Luật Nhà ở 2023 và văn bản hướng dẫn hiện hành.
Người mua thứ cấp hay gặp hai cách nói sai về khoản này. Cách thứ nhất cho rằng mỗi lần căn hộ đổi chủ lại phải nộp 2% mới, như một loại phí sang tên; điều đó không đúng. Cách thứ hai cho rằng quỹ đã nộp thì thuộc về người bán và người mua phải "mua lại" phần quỹ đó bằng một khoản tiền tách riêng; điều này cũng không có cơ sở. Khi gặp người bán hoặc môi giới đưa ra một khoản "hoàn bảo trì" tách khỏi giá căn hộ, bạn nên hỏi lại khoản đó là gì và vì sao.
Điều quan trọng với người mua lại là: số tiền đó không còn thuộc về người bán. Họ không rút ra được và không được hoàn lại khi bán căn. Nó đã trở thành một phần của quỹ chung toà nhà, và căn hộ bạn mua tiếp tục được hưởng quỹ đó như mọi căn khác.
Các tình huống thường gặp khi mua lại
Chủ đầu tiên đã nộp đủ ngay khi ký hợp đồng. Đây là trường hợp gọn nhất. Hợp đồng gốc ghi giá căn hộ và khoản kinh phí bảo trì, phiếu thu hoặc chứng từ chuyển khoản thể hiện đã nộp. Bạn chỉ cần lấy bản sao các giấy tờ này để lưu.
Hợp đồng gốc cho nộp khi nhận bàn giao. Nhiều hợp đồng quy định người mua nộp khoản bảo trì ở đợt nhận nhà. Nếu bạn nhận chuyển nhượng hợp đồng trước khi bàn giao, nghĩa vụ này chuyển sang bạn. Hãy tính nó vào tổng số tiền phải bỏ ra, đừng chỉ nhìn giá người bán đưa.
Chủ trước chưa nộp dù đã ở nhiều năm. Có những căn chủ trước chưa nộp vì tranh chấp với chủ đầu tư hoặc chậm trễ. Chủ đầu tư hoặc ban quản trị có thể yêu cầu nộp, và việc này có thể ảnh hưởng tới thủ tục cấp sổ hay bàn giao. Đây là khoản phải chốt rõ trước khi đặt cọc.
Toà nhà chưa có ban quản trị. Quỹ vẫn nằm ở tài khoản chủ đầu tư mở. Bạn hỏi chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý xác nhận căn đã nộp. Việc chủ đầu tư chậm bàn giao quỹ là chuyện chung của cả toà nhà, không phải lỗi của người bán.
Chung cư cũ xây trước khi có quy định này. Nhiều khu tập thể và chung cư cũ không có quỹ bảo trì 2%. Chi phí sửa chữa phần chung khi đó do các chủ sở hữu đóng góp theo quy định của toà nhà. Bạn nên hỏi ban quản trị hoặc tổ dân phố xem toà nhà đang có kế hoạch sửa chữa lớn nào và cách chia tiền.
Cách kiểm trước khi đặt cọc
Làm theo thứ tự dưới đây, mỗi bước đều để lại giấy:
- Đọc hợp đồng gốc với chủ đầu tư: tìm điều khoản về giá, khoản kinh phí bảo trì, thời điểm nộp và số tiền.
- Yêu cầu người bán đưa chứng từ đã nộp: phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, hoặc biên bản bàn giao căn có ghi đã nộp.
- Hỏi ban quản trị, hoặc chủ đầu tư nếu toà nhà chưa có ban quản trị, xác nhận căn đã nộp đủ kinh phí bảo trì. Người bán là chủ căn nên có quyền đề nghị xác nhận này.
- Hỏi riêng đơn vị quản lý vận hành về công nợ phí dịch vụ hằng tháng, tiền gửi xe, tiền nước. Đây là khoản khác hẳn kinh phí bảo trì nhưng cũng hay bị nợ.
- Ghi kết quả vào hợp đồng đặt cọc: căn đã nộp đủ hay còn thiếu bao nhiêu, ai chịu khoản thiếu.
Nếu người bán không tìm được chứng từ, xác nhận của ban quản trị hoặc chủ đầu tư là đủ để bạn yên tâm. Nếu cả hai nơi đều không xác nhận được, hãy coi như căn chưa nộp và thương lượng giá theo hướng đó.
Phân biệt các khoản tiền gắn với căn hộ
Người mua hay nhầm lẫn các khoản sau. Bảng giúp bạn hỏi đúng người, đúng khoản:
| Khoản | Nộp cho ai | Tính thế nào | Khi mua lại |
|---|---|---|---|
| Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung | Tài khoản riêng do chủ đầu tư mở, sau bàn giao cho ban quản trị | Một lần, theo tỷ lệ trên giá trị căn hộ khi mua mới | Đi theo căn, không nộp lại nếu chủ trước đã nộp đủ |
| Phí dịch vụ quản lý vận hành | Đơn vị quản lý vận hành | Hằng tháng, theo diện tích | Người bán thanh toán tới ngày bàn giao, từ đó bạn trả |
| Phí gửi xe, thẻ ra vào | Đơn vị quản lý vận hành | Theo tháng hoặc theo lượt | Làm lại thẻ đứng tên người mua |
| Điện, nước, internet | Nhà cung cấp dịch vụ | Theo chỉ số dùng | Chốt chỉ số ngày bàn giao, đổi tên hợp đồng |
Chỉ khoản đầu tiên là phần "2%". Ba khoản còn lại phải chốt công nợ ngày bàn giao, và nên ghi trong biên bản nhận nhà.
Khi toà nhà sắp sửa chữa lớn
Một chi tiết ít người mua để ý là kế hoạch bảo trì của toà nhà. Quỹ 2% không phải vô hạn; sau mười, mười lăm năm, khi thang máy, máy bơm, hệ thống báo cháy đến kỳ thay, quỹ có thể không đủ và hội nghị nhà chung cư có thể quyết định các chủ sở hữu đóng góp thêm. Khoản đóng góp đó tính cho chủ sở hữu tại thời điểm thu, tức là bạn nếu bạn đã mua xong.
Vì vậy, trước khi đặt cọc một căn trong toà nhà đã nhiều tuổi, bạn nên hỏi ban quản trị số dư quỹ bảo trì gần nhất, các hạng mục lớn đã sửa và sắp sửa, và biên bản hội nghị nhà chung cư gần nhất có nghị quyết nào về khoản đóng góp thêm không. Ban quản trị thường công khai các thông tin này cho cư dân; người bán là cư dân nên có thể xin giúp bạn.
Nếu đã có nghị quyết thu thêm trước ngày mua bán, hai bên nên thoả thuận rõ ai chịu khoản đó, giống như chốt các công nợ khác. Thông tin này không làm giá căn hộ giảm vô cớ, nhưng giúp bạn tính đúng tổng chi phí của việc sở hữu căn hộ trong vài năm đầu.
Ghi vào hợp đồng mua bán thế nào
Hợp đồng mua bán căn hộ thứ cấp thường dùng mẫu của tổ chức công chứng, và mẫu này ít khi nhắc tới kinh phí bảo trì. Bạn có thể đề nghị bổ sung một điều khoản ngắn: bên bán cam kết căn hộ đã nộp đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định; nếu sau khi chuyển nhượng phát sinh yêu cầu nộp khoản này cho thời gian trước đó, bên bán chịu trách nhiệm thanh toán.
Nếu đã biết căn còn thiếu, cách sòng phẳng là trừ số tiền thiếu vào giá mua và để bạn tự nộp, hoặc người bán nộp xong rồi mới nhận phần tiền cuối. Đừng thoả thuận miệng kiểu "nộp sau cũng được" vì khi có thông báo, người bán đã không còn liên quan tới căn hộ.
Ở góc người bán, cam kết này cũng không có gì bất lợi nếu họ thực sự đã nộp. Nó chỉ chuyển rủi ro về đúng người nắm thông tin, tức người đã ở và giao dịch với chủ đầu tư nhiều năm.
Sau khi nhận nhà: giữ gì để bán lại sau này
Đến lượt bạn bán căn hộ, người mua kế tiếp cũng sẽ hỏi đúng những câu này. Giữ sẵn bộ giấy sau giúp giao dịch lần sau nhanh hơn:
- Bản sao hợp đồng gốc và chứng từ nộp kinh phí bảo trì của chủ đầu tiên.
- Văn bản xác nhận của ban quản trị hoặc chủ đầu tư về việc căn đã nộp đủ.
- Hợp đồng mua bán của bạn có điều khoản về kinh phí bảo trì.
- Biên bản nhận nhà, chốt công nợ phí dịch vụ với người bán.
- Các thông báo của ban quản trị về những lần chi quỹ bảo trì lớn, nếu có.
Giấy tờ này nhẹ nhưng giúp bạn trả lời ngay khi người mua hỏi, thay vì phải đi xin lại từ một chủ đầu tư đã giải thể hay một ban quản trị đã thay nhiều nhiệm kỳ. Bạn có thể chụp lại toàn bộ và lưu cùng chỗ với bản sao giấy chứng nhận, để khi cần chỉ việc gửi cho người mua hoặc tổ chức công chứng xem trước.
Câu hỏi thường gặp
Mua lại căn hộ có phải nộp kinh phí bảo trì 2% lần nữa không?
Không, nếu chủ trước đã nộp đủ. Khoản này gắn với căn hộ và quỹ chung toà nhà, nên người mua lại không nộp lần hai. Bạn chỉ cần chứng từ hoặc xác nhận của ban quản trị, chủ đầu tư để chứng minh căn đã nộp.
Người bán có được đòi lại tiền bảo trì 2% khi bán căn hộ không?
Người bán không rút được khoản đã nộp vào quỹ bảo trì vì đó đã là kinh phí chung của toà nhà. Khi định giá bán, họ có thể tính giá căn hộ theo thị trường, nhưng không có khoản hoàn bảo trì riêng nào để tách ra hay đòi từ ban quản trị.
Ai xác nhận căn hộ đã nộp kinh phí bảo trì?
Ban quản trị nhà chung cư nếu đã được bàn giao quỹ, hoặc chủ đầu tư nếu toà nhà chưa có ban quản trị hay chưa nhận bàn giao. Đơn vị quản lý vận hành chỉ nắm công nợ phí dịch vụ hằng tháng, không phải đơn vị giữ quỹ bảo trì.
Nếu sau khi mua mới biết chủ cũ chưa nộp kinh phí bảo trì thì sao?
Nếu hợp đồng có điều khoản cam kết của bên bán, bạn yêu cầu bên bán thanh toán theo cam kết đó. Nếu hợp đồng không ghi, việc đòi lại khó hơn và phải thương lượng; vì vậy nên kiểm và ghi rõ ngay từ trước khi đặt cọc.
Chung cư cũ không có quỹ bảo trì thì người mua cần lưu ý gì?
Bạn nên hỏi ban quản trị hoặc tổ dân phố về tình trạng các hạng mục chung, kế hoạch sửa chữa và cách các hộ góp tiền. Một toà nhà sắp phải thay hệ thống điện, nước hay chống thấm mái sẽ phát sinh khoản đóng góp mà người mua mới phải chia cùng.
Kinh phí bảo trì có giống phí quản lý hằng tháng không?
Không. Kinh phí bảo trì nộp một lần để sửa chữa phần sở hữu chung, còn phí quản lý vận hành trả hằng tháng cho đơn vị vận hành để vệ sinh, an ninh, vận hành thang máy. Khi mua lại, hai khoản này kiểm ở hai nơi khác nhau.