Với căn hộ mua lại, ngày nhận nhà là lúc bạn và người bán lập biên bản bàn giao: chốt công nợ phí dịch vụ, điện, nước; giao đủ chìa khoá, thẻ và giấy tờ; ghi rõ hiện trạng và đồ để lại; rồi bạn đăng ký thông tin chủ sở hữu mới với ban quản lý toà nhà và làm thủ tục cư trú. Bỏ qua bước này, bạn có thể nhận luôn khoản nợ của chủ cũ, hoặc vài tháng sau vẫn có người mang hộ khẩu ở căn nhà của mình.
Căn hộ mua từ chủ đầu tư có quy trình bàn giao bài bản. Căn mua lại thì không ai lập quy trình cho bạn, mọi thứ tuỳ thoả thuận giữa hai người. Bài này đưa ra một bảng việc để bạn đi qua trong ngày nhận nhà và vài tuần sau đó.
Ngày nhận nhà nằm ở đâu trong giao dịch
Hợp đồng mua bán công chứng thường ghi thời điểm bàn giao nhà, có khi ngay ngày ký, có khi sau khi sang tên xong và bạn trả nốt phần tiền cuối. Cách cân bằng phổ biến là: ký công chứng, nộp hồ sơ sang tên, người bán chuẩn bị dọn đi; khi có kết quả sang tên, hai bên bàn giao nhà và bạn thanh toán khoản cuối. Như vậy người bán không mất nhà trước khi nhận đủ tiền, còn bạn không trả hết tiền trước khi nhận nhà.
Dù chọn mốc nào, nên ghi rõ trong hợp đồng: ngày bàn giao dự kiến, người bán chịu các chi phí phát sinh tới ngày bàn giao, những đồ đạc nào để lại, và hậu quả nếu người bán chậm dọn đi. Những điều này nghe nhỏ, nhưng là nguồn bất đồng thường gặp nhất trong giao dịch căn hộ thứ cấp.
Nếu người bán vẫn ở lại một thời gian sau khi đã sang tên cho bạn, nên có thoả thuận bằng văn bản về thời hạn ở nhờ hoặc thuê lại, để tránh tranh cãi về quyền sử dụng căn hộ.
Bảng việc trong ngày bàn giao
Mang bảng này theo vào ngày nhận nhà. Mỗi dòng nên có trong biên bản bàn giao có chữ ký hai bên:
| Hạng mục | Cần làm | Ghi vào biên bản |
|---|---|---|
| Điện, nước, gas | Chụp ảnh và ghi chỉ số công tơ, đồng hồ | Chỉ số, ngày giờ, ai thanh toán phần trước đó |
| Phí dịch vụ, gửi xe | Xin ban quản lý xác nhận công nợ tới ngày bàn giao | Người bán đã thanh toán đủ, hoặc số còn nợ và cách trừ |
| Chìa khoá, thẻ | Đếm đủ chìa, thẻ từ, thẻ xe, điều khiển | Số lượng từng loại |
| Khoá điện tử | Đổi mã, xoá vân tay của chủ cũ ngay tại chỗ | Đã đổi mã |
| Đồ để lại | Kiểm từng món theo danh sách đã thoả thuận | Danh mục và tình trạng |
| Hiện trạng căn | Kiểm thấm, nứt, thiết bị vệ sinh, cửa, ban công | Lỗi phát hiện và cách xử lý |
| Giấy tờ | Nhận bản gốc, bản sao các giấy tờ của căn | Danh mục giấy tờ đã giao |
Nếu có khoản người bán còn nợ, cách gọn nhất là trừ thẳng vào khoản tiền cuối, ghi rõ trong biên bản, và bạn tự thanh toán với ban quản lý.
Giấy tờ nên nhận từ người bán
Ngoài giấy chứng nhận đã sang tên, những giấy tờ dưới đây giúp bạn quản lý căn hộ và bán lại sau này:
- Bản sao hợp đồng mua bán gốc với chủ đầu tư và biên bản bàn giao căn lần đầu.
- Chứng từ hoặc xác nhận đã nộp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
- Giấy bảo hành thiết bị còn hạn như điều hoà, bình nóng lạnh, bếp, khoá cửa.
- Bản vẽ căn hộ, sơ đồ điện nước nếu có, rất hữu ích khi sửa chữa.
- Hợp đồng thuê hoặc giấy tờ sở hữu chỗ đỗ ô tô nếu căn có kèm chỗ đỗ.
- Hồ sơ các lần sửa chữa lớn, giấy tờ thủ tục với ban quản lý khi sửa chữa.
Chỗ đỗ ô tô cần lưu ý riêng: có toà nhà chỗ đỗ được bán kèm căn, có toà chỉ cho thuê theo năm và hợp đồng thuê đứng tên chủ cũ. Hãy hỏi ban quản lý xem quyền với chỗ đỗ có chuyển sang bạn không và cần thủ tục gì.
Việc với ban quản lý và ban quản trị
Sau khi nhận nhà, đăng ký với toà nhà càng sớm càng tốt để các thông báo, hoá đơn, quyền biểu quyết đến đúng người:
- Mang giấy chứng nhận đã sang tên hoặc hợp đồng mua bán công chứng tới ban quản lý, đề nghị cập nhật chủ sở hữu mới.
- Làm lại thẻ cư dân, thẻ xe đứng tên bạn và các thành viên gia đình; huỷ thẻ cũ của người bán.
- Đọc nội quy toà nhà: giờ sửa chữa, quy định nuôi thú cưng, cho thuê, chuyển đồ.
- Đăng ký thông tin liên lạc để nhận thông báo hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, lấy ý kiến cư dân.
- Nếu định sửa chữa trước khi dọn vào, nộp hồ sơ đăng ký sửa chữa và các khoản đặt cọc theo quy định toà nhà.
Ban quản lý là đơn vị vận hành do chủ đầu tư hoặc ban quản trị thuê, còn ban quản trị là đại diện của các chủ sở hữu do hội nghị nhà chung cư bầu ra. Việc hằng ngày như thẻ, phí, sửa chữa bạn làm với ban quản lý; những vấn đề về quỹ bảo trì, nội quy, quyền biểu quyết thì ban quản trị là đầu mối. Biết hai đầu mối này giúp bạn hỏi đúng nơi ngay từ tuần đầu.
Khi căn hộ mua lại đang có người thuê
Có những căn hộ được rao bán khi đang cho thuê, thậm chí người mua chọn căn đó vì đã có sẵn khách thuê. Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự, khi quyền sở hữu tài sản thuê chuyển sang người khác, hợp đồng thuê vẫn tiếp tục có hiệu lực, trừ khi các bên có thoả thuận khác. Điều đó có nghĩa là bạn mua căn hộ kèm theo hợp đồng thuê đang chạy, với đúng giá thuê, thời hạn và điều khoản người bán đã ký.
Vì vậy, trước khi đặt cọc, hãy đề nghị xem hợp đồng thuê, biết thời hạn còn lại, giá thuê, khoản tiền đặt cọc người thuê đã giao cho chủ cũ. Khoản tiền cọc thuê là chỗ hay bị bỏ quên: nếu người bán đã nhận cọc của người thuê, khi hết hạn người thuê sẽ đòi lại từ chủ sở hữu mới là bạn. Hai bên nên thoả thuận người bán chuyển khoản cọc đó cho bạn, hoặc trừ vào giá mua.
Ngày bàn giao trong trường hợp này có ba bên: người bán, bạn và người thuê. Nên lập văn bản thông báo cho người thuê về việc đổi chủ, tài khoản nhận tiền thuê mới, đầu mối liên hệ khi có sự cố. Nếu bạn muốn dọn vào ở, phải chờ hết hạn hợp đồng thuê hoặc thoả thuận chấm dứt sớm với người thuê theo điều khoản của hợp đồng, không thể yêu cầu họ ra ngay chỉ vì căn hộ đã đổi chủ.
Đăng ký cư trú và chuyện hộ khẩu của chủ cũ
Sau khi đã là chủ sở hữu, bạn có thể đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại căn hộ với công an cấp xã nơi có nhà, thường qua Cổng dịch vụ công hoặc trực tiếp. Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp là giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán đã công chứng, tuỳ yêu cầu của nơi tiếp nhận.
Một tình huống hay gặp là người bán và gia đình vẫn còn đăng ký thường trú tại căn hộ dù đã dọn đi. Theo Luật Cư trú, người đã chuyển quyền sở hữu chỗ ở hợp pháp mà sau một thời hạn luật định chưa đăng ký thường trú ở nơi mới sẽ bị xoá đăng ký thường trú, trừ trường hợp được chủ sở hữu mới đồng ý cho tiếp tục. Thời hạn cụ thể và thủ tục bạn đối chiếu Luật Cư trú hiện hành tại công an cấp xã.
Cách làm gọn nhất là ghi vào hợp đồng mua bán rằng người bán chuyển hết đăng ký cư trú ra khỏi căn hộ trong một thời hạn hai bên thoả thuận. Nếu quá hạn mà chưa chuyển, bạn có thể đề nghị công an cấp xã xem xét theo quy định, kèm giấy tờ chứng minh đã chuyển quyền sở hữu.
Đổi tên các hợp đồng dịch vụ
Điện. Liên hệ đơn vị điện lực khu vực hoặc ban quản lý nếu toà nhà mua điện tổng, đề nghị chuyển tên hợp đồng mua bán điện sang bạn, kèm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và chỉ số đã chốt.
Nước. Tương tự với đơn vị cấp nước hoặc ban quản lý. Nhiều chung cư thu tiền nước qua hoá đơn phí dịch vụ, khi đó chỉ cần cập nhật chủ hộ với ban quản lý.
Internet, truyền hình. Hợp đồng của người bán thường phải chấm dứt; bạn đăng ký mới với nhà cung cấp mình chọn. Đừng để thiết bị của nhà mạng cũ treo lại mà không biết trả cho ai.
Gas. Toà nhà dùng gas trung tâm thì có đồng hồ riêng và hợp đồng với đơn vị cung cấp; chốt chỉ số và chuyển tên như điện, nước.
Bảo hiểm căn hộ. Nếu người bán có mua bảo hiểm cho căn, hợp đồng bảo hiểm đứng tên họ. Bạn nên mua hợp đồng mới đứng tên mình từ ngày nhận nhà; phần toà nhà do ban quản trị lo theo quy định riêng.
Những bất đồng hay gặp và cách tránh
Bất đồng thường xoay quanh ba chuyện: đồ để lại, hiện trạng, và tiền phát sinh. Người bán nghĩ chiếc điều hoà cũ là "tặng thêm", bạn nghĩ nó thuộc giá đã trả; người bán tháo đèn, rèm mang đi, bạn tưởng là đồ gắn liền với căn. Cách tránh là lập danh sách đồ để lại từ khi đặt cọc, kèm ảnh, và đối chiếu đúng danh sách đó khi nhận nhà.
Về hiện trạng, căn hộ đã qua sử dụng không thể như mới. Bạn nên xem kỹ trước khi đặt cọc, ghi những lỗi đã thấy, và trong ngày bàn giao chỉ đối chiếu xem có phát sinh hư hỏng mới không. Nếu có, hai bên thoả thuận sửa hoặc trừ tiền ngay trong biên bản.
Về tiền phát sinh, nguyên tắc dễ chấp nhận nhất là mọi khoản thuộc thời gian trước ngày bàn giao do người bán chịu, từ ngày bàn giao do bạn chịu. Áp dụng cho phí dịch vụ, điện nước, phí gửi xe, và cả các khoản đóng góp toà nhà đã có nghị quyết thu trước ngày bàn giao. Ghi rõ nguyên tắc này trong hợp đồng thì ngày nhận nhà sẽ nhẹ nhàng hơn nhiều.
Câu hỏi thường gặp
Mua căn hộ thứ cấp có cần lập biên bản bàn giao không?
Pháp luật không bắt buộc một mẫu riêng, nhưng nên lập. Biên bản ghi chỉ số điện nước, công nợ, chìa khoá, đồ để lại và hiện trạng là căn cứ để giải quyết khi có phát sinh sau này, và bảo vệ cả hai bên.
Chủ cũ còn nợ phí quản lý thì người mua có phải trả không?
Về nguyên tắc, khoản nợ phát sinh trong thời gian người bán sở hữu là nghĩa vụ của người bán. Nhưng ban quản lý có thể yêu cầu căn hộ thanh toán trước khi làm thẻ mới. Cách gọn là chốt công nợ và trừ vào khoản tiền cuối trả cho người bán.
Người bán vẫn để hộ khẩu ở căn hộ đã bán thì làm sao?
Nên ghi trong hợp đồng thời hạn người bán chuyển đăng ký cư trú đi. Luật Cư trú có quy định xoá đăng ký thường trú đối với người đã chuyển quyền sở hữu chỗ ở mà không đăng ký nơi mới sau thời hạn luật định; bạn liên hệ công an cấp xã để được hướng dẫn.
Chỗ đỗ ô tô có tự động chuyển cho người mua căn hộ không?
Không phải lúc nào cũng vậy. Có toà nhà bán chỗ đỗ kèm căn, có toà chỉ cho thuê và hợp đồng thuê đứng tên chủ cũ. Bạn cần hỏi ban quản lý và kiểm giấy tờ của chỗ đỗ trước khi chốt giá.
Khi nào nên đổi khoá căn hộ mua lại?
Ngay trong ngày nhận nhà. Với khoá điện tử, đổi mã và xoá vân tay, thẻ của chủ cũ tại chỗ; với khoá cơ, nên thay ruột khoá vì không biết đã có bao nhiêu chìa được sao ra trong những năm trước.
Có cần báo ban quản lý khi đã mua xong căn hộ không?
Nên báo sớm để cập nhật chủ sở hữu, làm thẻ cư dân, thẻ xe đứng tên bạn và nhận thông báo, hoá đơn, quyền tham gia hội nghị nhà chung cư. Ban quản lý thường cần giấy chứng nhận đã sang tên hoặc hợp đồng mua bán công chứng.