Người mua căn hộ tập thể cũ đang chờ cải tạo, xây dựng lại sẽ được hưởng quyền bồi thường và bố trí tái định cư như chủ cũ, với điều kiện bạn trở thành chủ sở hữu hợp pháp: có giấy chứng nhận đứng tên mình, hoặc giao dịch đã được ghi nhận đúng thủ tục trước các mốc của dự án. Mua bằng giấy tay, mua căn chưa có sổ, hay mua phần cơi nới là những chỗ quyền lợi dễ hụt nhất.
Các khu tập thể ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng và nhiều đô thị khác được xây từ hàng chục năm trước, nay nhiều toà đã xuống cấp và nằm trong kế hoạch cải tạo. Giá mua bán ở đây thường tính cả kỳ vọng được nhận căn mới. Bài này giúp bạn hiểu kỳ vọng đó dựa trên điều gì, và kiểm thế nào để không trả tiền cho một kỳ vọng không có cơ sở.
Luật hiện hành nói gì về cải tạo chung cư cũ
Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, có một chương riêng về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Luật nêu các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ, như hết thời hạn sử dụng và có kết luận kiểm định phải phá dỡ, hoặc hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ, cùng với các trường hợp cải tạo theo quy hoạch. Kế hoạch cải tạo do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh lập và công bố.
Về quyền lợi, chủ sở hữu căn hộ được bồi thường bằng căn hộ mới tại chỗ hoặc ở nơi khác, hoặc bằng tiền, theo phương án được phê duyệt. Diện tích căn mới được tính dựa trên diện tích căn cũ nhân với một hệ số do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong khung luật cho phép. Phần chênh lệch nếu có sẽ thanh toán theo phương án. Con số hệ số cụ thể từng địa phương bạn đối chiếu văn bản của tỉnh, thành phố nơi có nhà.
Điểm then chốt với người mua: bồi thường và tái định cư dành cho chủ sở hữu hợp pháp. Người đang ở, người đã trả tiền mua nhưng chưa đứng tên, người thuê nhà đều có vị trí khác nhau trong phương án. Bạn cần ở vị trí chủ sở hữu để hưởng trọn quyền.
Giấy tờ của căn tập thể quyết định quyền của bạn
Căn tập thể cũ có nhiều dạng giấy tờ do lịch sử hình thành khác nhau. Bảng dưới gom các dạng thường gặp:
| Tình trạng giấy tờ | Ý nghĩa với người mua | Việc nên làm trước khi mua |
|---|---|---|
| Đã có giấy chứng nhận đứng tên người bán | Mua bán, sang tên như căn hộ thông thường; sau khi sang tên bạn là chủ sở hữu | Đọc kỹ diện tích ghi trên sổ, đối chiếu với thực tế đang ở |
| Đã mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo chính sách trước đây nhưng chưa làm sổ | Người bán có căn cứ để đề nghị cấp sổ, nhưng chưa phải chủ sở hữu được ghi nhận | Ưu tiên để người bán làm sổ xong rồi mới mua |
| Đang thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước | Người ở chỉ có quyền thuê, không có quyền bán căn hộ | Không mua dưới dạng mua căn; tìm hiểu thủ tục chuyển quyền thuê hoặc mua nhà theo quy định |
| Mua qua giấy tay nhiều đời | Quyền của bạn phụ thuộc vào việc chuỗi giấy tay có được công nhận để cấp sổ hay không | Hỏi cơ quan đăng ký đất đai và Uỷ ban nhân dân cấp xã khả năng cấp sổ trước khi trả tiền |
Nếu căn đang thuê của Nhà nước, đó không phải tài sản của người ở để bán. Đây là trường hợp người mua dễ mất tiền nhất khi khu nhà được giải toả.
Phần cơi nới và diện tích thực tế
Diện tích tính bồi thường dựa vào giấy tờ. Nhiều căn tập thể đã được các chủ cũ cơi nới ra ban công, hành lang, làm thêm "chuồng cọp", hay chiếm khoảng sân chung. Phần diện tích này thường không được ghi trên sổ và không được tính như diện tích căn hộ khi bồi thường. Việc có hỗ trợ cho phần cơi nới hay không tuỳ phương án từng dự án.
Giá bạn trả thường tính cả phần cơi nới. Người bán quen tính diện tích theo hiện trạng đang ở. Nếu bạn trả tiền theo diện tích thực tế mà khi cải tạo chỉ được tính theo sổ, phần chênh lệch là khoản bạn tự gánh. Hãy tách rõ hai con số trong lúc thương lượng.
Căn tầng một có thêm sân hoặc ki-ốt. Căn tầng một ở nhiều khu tập thể có phần sân trước hay ki-ốt bán hàng. Phần nào thuộc căn hộ, phần nào là diện tích chung đang được sử dụng, cần đối chiếu với giấy tờ. Đừng mặc định quyền với ki-ốt đi theo căn.
Diện tích sử dụng chung. Cầu thang, hành lang, nhà vệ sinh chung ở các toà cũ là sở hữu chung. Việc một hộ đang dùng riêng không biến nó thành tài sản riêng của hộ đó.
Kiểm tình trạng dự án cải tạo trước khi mua
Giá căn tập thể nhảy theo tin đồn cải tạo. Để không mua theo tin đồn, hãy đi theo các bước:
- Hỏi Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà xem toà nhà có nằm trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại đã được công bố không, và đang ở giai đoạn nào.
- Nếu đã có kết luận kiểm định chất lượng, hỏi kết luận đó xếp toà nhà vào mức nào; toà nhà nguy hiểm có thể phải di dời trước khi có phương án đầy đủ.
- Nếu đã có chủ đầu tư dự án cải tạo, hỏi chủ đầu tư hoặc ban quản lý dự án tiến độ, phương án bồi thường, tái định cư dự kiến và các mốc thời gian.
- Hỏi rõ đã có thông báo kiểm đếm hoặc phương án bồi thường được phê duyệt chưa. Giao dịch sau các mốc này vẫn có thể làm được, nhưng bạn cần biết ai đang có tên trong danh sách và thủ tục để người mua tiếp nhận quyền lợi.
- Ghi lại các câu trả lời, và nếu có văn bản công bố, chụp lại để làm căn cứ khi thương lượng.
Mua sau khi đã có phương án: tiếp nhận quyền như thế nào
Khi phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt, danh sách chủ sở hữu và quyền lợi từng căn đã được lập. Nếu bạn mua sau mốc đó, ngoài việc sang tên trên sổ, bạn cần làm việc với chủ đầu tư dự án cải tạo hoặc cơ quan tổ chức bồi thường để được ghi nhận là người tiếp nhận quyền lợi thay chủ cũ. Hỏi trước họ cần những giấy tờ gì và có hạn chế giao dịch nào trong từng giai đoạn.
Nếu chủ cũ đã nhận tiền tạm cư, đã ký hợp đồng nhận căn tái định cư, hay đã nhận một phần tiền bồi thường, những khoản đó phải được tính vào giao dịch. Bạn không nên trả giá như căn chưa nhận gì trong khi người bán đã nhận một phần quyền lợi.
Ở góc người bán, họ có lý do chính đáng để bán: không đủ tiền nộp phần chênh lệch khi nhận căn lớn hơn, không muốn chờ nhiều năm, hay đã có chỗ ở khác. Giao dịch rõ ràng giúp cả hai bên: người bán nhận tiền sớm, người mua nhận đúng quyền lợi có căn cứ.
Tạm cư và phần tiền chênh lệch khi nhận căn mới
Mua căn tập thể chờ xây lại không chỉ là trả tiền mua. Trong thời gian toà nhà bị phá dỡ và xây mới, chủ sở hữu được bố trí chỗ tạm cư hoặc nhận tiền hỗ trợ thuê nhà theo phương án. Thời gian xây dựng có thể kéo dài vài năm, và trong quãng đó bạn phải tự lo chỗ ở nếu nhận tiền thay vì nhà tạm. Hãy tính chi phí này vào kế hoạch tài chính, đừng chỉ nhìn giá căn mới trong tương lai.
Phần thứ hai là tiền chênh lệch. Diện tích căn tái định cư được tính theo diện tích cũ nhân hệ số; nếu bạn muốn nhận căn lớn hơn mức được bố trí, hoặc căn được bố trí lớn hơn diện tích quy đổi, phần chênh thường phải trả thêm theo giá do phương án quy định. Ngược lại, nếu nhận căn nhỏ hơn, có thể được thanh toán phần chênh. Những con số này chỉ chắc khi phương án được phê duyệt.
Phần thứ ba là phí dịch vụ ở toà nhà mới. Chung cư mới có thang máy, hầm xe, bảo vệ, nên phí vận hành hằng tháng cao hơn nhiều so với khu tập thể cũ. Với một số gia đình, đây là lý do họ bán lại căn trước khi cải tạo. Khi mua, bạn nên hình dung chi phí sinh hoạt sau khi về ở căn mới để quyết định có phù hợp với mình hay không.
Khi nào cần người làm nghề xem hồ sơ
Căn tập thể cũ là loại tài sản có lịch sử pháp lý phức tạp. Nên có luật sư hoặc người làm nghề xem hồ sơ trong các trường hợp:
- Căn chưa có sổ, giấy tờ chỉ là hợp đồng mua nhà từ rất lâu hoặc chuỗi giấy tay.
- Diện tích thực tế chênh lớn so với giấy tờ, có phần cơi nới hoặc chiếm dụng sân chung.
- Dự án cải tạo đã có phương án bồi thường, chủ cũ đã nhận một phần quyền lợi.
- Căn đang có người khác ở, như người thuê hoặc người thân của chủ cũ.
- Toà nhà thuộc diện nguy hiểm, có quyết định di dời khẩn cấp.
Bạn có thể tập hợp bản chụp giấy tờ của căn, thông tin dự án cải tạo, và hỏi luật sư trên AI Cố Vấn trước khi đặt cọc. Một buổi xem hồ sơ cẩn thận giúp bạn biết giá đang trả có tương xứng với quyền lợi thật sự hay không. Mang theo cả thông tin bạn đã hỏi được từ Uỷ ban nhân dân cấp xã và chủ đầu tư dự án cải tạo, vì người xem hồ sơ cần biết dự án đang ở mốc nào mới trả lời chính xác được.
Câu hỏi thường gặp
Mua căn tập thể cũ có được nhận căn hộ mới khi xây lại không?
Nếu bạn là chủ sở hữu hợp pháp tại thời điểm thực hiện phương án, bạn được hưởng quyền bồi thường, tái định cư như mọi chủ sở hữu khác theo phương án được phê duyệt. Mua bằng giấy tay, mua căn đang thuê của Nhà nước thì quyền lợi không chắc chắn.
Phần diện tích cơi nới có được bồi thường không?
Bồi thường dựa chủ yếu vào diện tích hợp pháp ghi trên giấy tờ. Phần cơi nới, chiếm dụng thường không được tính như diện tích căn hộ; có hỗ trợ hay không tuỳ phương án từng dự án. Khi mua, nên tách giá theo diện tích trên sổ và phần cơi nới.
Hệ số bồi thường căn hộ chung cư cũ là bao nhiêu?
Luật Nhà ở 2023 cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số trong khung luật định, dựa trên điều kiện từng địa phương và dự án. Bạn đối chiếu văn bản của tỉnh, thành phố nơi có nhà và phương án cụ thể của dự án, không nên tin con số truyền miệng.
Có nên mua căn tập thể cũ chưa có sổ hồng không?
Rủi ro cao hơn nhiều. Cách an toàn là để người bán làm thủ tục cấp sổ xong rồi mới mua. Nếu vẫn muốn mua, hãy hỏi cơ quan đăng ký đất đai và Uỷ ban nhân dân cấp xã khả năng cấp sổ, và có người làm nghề xem hồ sơ trước khi trả tiền.
Mua sau khi đã có phương án bồi thường thì phải làm gì thêm?
Ngoài sang tên trên sổ, bạn cần liên hệ chủ đầu tư dự án cải tạo hoặc cơ quan tổ chức bồi thường để được ghi nhận là người tiếp nhận quyền lợi, và tính toán các khoản chủ cũ đã nhận như tiền tạm cư hay tiền bồi thường từng phần.
Căn tập thể đang thuê của Nhà nước có mua lại được không?
Người đang thuê không phải chủ sở hữu nên không có quyền bán căn hộ. Muốn có quyền với căn đó phải đi theo thủ tục về thuê, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định hiện hành. Trả tiền cho người đang thuê để "mua căn" là rủi ro rất lớn.