Nhà chưa được ghi trên giấy chứng nhận không làm giao dịch mua bán đất bị cấm, nhưng khiến bên mua chỉ được đăng ký phần quyền sử dụng đất; ngôi nhà muốn được chứng nhận quyền sở hữu thì phải đăng ký bổ sung, kèm giấy tờ chứng minh nhà được xây hợp pháp. Câu hỏi thực tế với người mua là: để bên bán đăng ký nhà xong rồi mới chuyển nhượng, hay sang tên đất trước rồi mình tự bổ sung nhà sau.
Bài này so hai hướng đi, cho biết giấy tờ nào của bên bán bạn phải giữ bằng được, những ca nhà khó được ghi vào sổ, và cách ghi trong hợp đồng để ngôi nhà không thành vùng xám giữa hai bên. Bài dành cho người đã ký hoặc sắp ký, phát hiện sổ chỉ có trang thửa đất trong khi trên đất là một căn nhà nhiều tầng.
Vì sao nhiều nhà xây xong vẫn không có trên sổ
Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi chủ sở hữu có yêu cầu và đủ điều kiện. Nhiều gia đình xây nhà xong thấy không cần thiết, hoặc ngại thủ tục, nên để nguyên sổ chỉ có đất. Có nhà được xây sau khi cấp sổ nhiều năm, chủ nhà chưa từng làm đăng ký biến động để bổ sung.
Một nhóm khác là nhà xây không đúng giấy phép hoặc không có giấy phép ở nơi bắt buộc phải có, nên chủ nhà không đăng ký được. Nhóm này đáng lo hơn: không phải vì giấy tờ còn thiếu, mà vì bản thân căn nhà có vấn đề pháp lý có thể đi theo sang người mua.
Cũng có trường hợp nhà đã ghi trên sổ cũ, sau đó chủ nhà phá đi xây lại lớn hơn, sổ vẫn ghi căn nhà cũ. Khi mua, thông tin trên sổ lệch hẳn hiện trạng, và hồ sơ đăng ký có thể bị yêu cầu cập nhật trước.
Vì vậy, khi thấy sổ chỉ ghi đất, việc đầu tiên là hỏi bên bán căn nhà được xây năm nào, có giấy phép không, giấy phép đứng tên ai, đã nghiệm thu chưa. Bốn câu trả lời này quyết định bạn đi hướng nào.
Hai hướng đi và điểm mạnh yếu
Không có hướng nào luôn tốt hơn. Chọn theo giấy tờ của căn nhà và theo mức độ hợp tác của bên bán.
| Tiêu chí | Bên bán đăng ký nhà trước, rồi chuyển nhượng | Sang tên đất trước, bên mua bổ sung nhà sau |
|---|---|---|
| Ai làm thủ tục ghi nhà | Bên bán, là người xây và đứng tên giấy phép | Bên mua, dựa vào giấy tờ do bên bán bàn giao |
| Thời gian trước khi bạn có tên trên sổ | Lâu hơn, vì phải chờ bên bán bổ sung nhà xong | Nhanh hơn với phần đất |
| Rủi ro cho bên mua | Thấp hơn: nhà đã được công nhận trước khi trả hết tiền | Cao hơn: có thể không bổ sung được nhà nếu giấy tờ có vấn đề |
| Khi nào phù hợp | Nhà có giấy phép, xây đúng phép, bên bán sẵn sàng làm | Nhà ở nơi không bắt buộc giấy phép, hoặc giấy tờ rõ, bên bán ở xa |
| Giá giao dịch | Hợp lý khi nhà đã được ghi nhận | Nên tính đến chi phí, thời gian bạn tự bổ sung |
Dù chọn hướng nào, hợp đồng chuyển nhượng nên mô tả rõ căn nhà trên đất: số tầng, kết cấu, diện tích xây dựng theo hiện trạng, để chứng minh bạn mua cả nhà chứ không chỉ mua đất.
Giấy tờ của căn nhà bạn phải giữ
Giấy phép xây dựng và bản vẽ kèm theo. Với nhà ở nơi phải xin phép, đây là giấy quan trọng nhất. Giấy phép đứng tên bên bán hoặc chủ cũ; bạn cần bản gốc hoặc bản sao có chứng thực khi tự đăng ký bổ sung.
Giấy tờ về việc hoàn thành xây dựng. Biên bản nghiệm thu, hợp đồng thi công, hoá đơn vật liệu lớn. Không phải nơi nào cũng yêu cầu, nhưng có thì hồ sơ thuận hơn.
Giấy tờ xử lý vi phạm nếu từng có. Nếu nhà từng bị lập biên bản vì xây sai phép, quyết định xử phạt và giấy tờ cho phép tồn tại là căn cứ để biết căn nhà có được ghi nhận hay không.
Xác nhận thời điểm xây dựng. Với nhà ở nông thôn hoặc nhà xây từ lâu, thời điểm xây dựng có thể ảnh hưởng đến giấy tờ cần nộp. Xác nhận này thường do cấp xã thực hiện theo hồ sơ.
Bản vẽ hiện trạng. Do đơn vị đo vẽ có chức năng lập, thể hiện căn nhà như đang có. Khi đăng ký bổ sung, cơ quan thường cần bản vẽ này để ghi thông tin vào giấy chứng nhận.
Mô tả căn nhà trong hợp đồng chuyển nhượng
Khi sổ chỉ ghi đất, hợp đồng là nơi duy nhất chứng minh bạn mua cả căn nhà. Một dòng "chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất" là quá ít. Nên có một đoạn riêng mô tả căn nhà: loại nhà, số tầng, kết cấu chính, diện tích xây dựng và tổng diện tích sàn theo hiện trạng, năm xây dựng theo lời khai của bên bán, giấy phép xây dựng số bao nhiêu nếu có.
Kèm theo đó là danh mục giấy tờ về căn nhà mà bên bán giao cho bên mua, và cam kết của bên bán phối hợp khi bên mua làm thủ tục đăng ký bổ sung. Nếu hai bên thống nhất bên bán sẽ đăng ký nhà trước, ghi rõ thời hạn và việc này là điều kiện để bên mua trả đợt tiền nào.
Giá chuyển nhượng nên thể hiện tổng giá cho cả đất và nhà như thực tế giao dịch. Việc ghi giá đúng không chỉ là nghĩa vụ khi kê khai thuế, mà còn bảo vệ bạn khi phát sinh tranh chấp hoặc khi Nhà nước bồi thường sau này.
Nếu chọn sang tên đất trước rồi bổ sung nhà
Hướng này nhanh nhưng phải chuẩn bị kỹ ngay từ bước ký, vì sau khi bên bán nhận đủ tiền, họ ít động lực hỗ trợ:
- Ghi vào hợp đồng chuyển nhượng phần mô tả nhà trên đất và điều khoản bên bán bàn giao toàn bộ giấy tờ xây dựng, phối hợp ký giấy tờ cần thiết khi bên mua đăng ký bổ sung.
- Nhận bản gốc giấy phép xây dựng, bản vẽ, giấy tờ nghiệm thu ngay khi công chứng; lập biên bản giao nhận ghi từng loại giấy.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động phần đất; khi có kết quả, kiểm thông tin trên giấy mới.
- Thuê đơn vị đo vẽ có chức năng lập bản vẽ hiện trạng căn nhà.
- Nộp hồ sơ đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất tại nơi tiếp nhận hiện hành, kèm giấy tờ xây dựng và hợp đồng thể hiện việc mua cả nhà.
- Theo dõi thông báo nghĩa vụ tài chính nếu có, nộp đúng hạn, nhận giấy chứng nhận đã ghi nhà.
Có thể giữ lại một phần tiền nhỏ đến khi bổ sung nhà xong nếu bên bán đồng ý, để họ có lý do hợp tác khi cần chữ ký. Thoả thuận này phải ghi rõ trong hợp đồng hoặc phụ lục.
Những ca nhà khó hoặc không được ghi vào sổ
Nhà xây ở nơi bắt buộc có giấy phép mà không có giấy phép, hoặc xây vượt số tầng, vượt diện tích được phép, thường không thể đăng ký ngay. Tuỳ quy định của địa phương và hồ sơ xử lý vi phạm, có nhà được cho tồn tại và đăng ký sau khi chủ đã chấp hành quyết định xử phạt; có nhà phải tháo dỡ phần sai phép. Bên mua tiếp nhận căn nhà là tiếp nhận cả rủi ro này.
Nhà xây một phần trên đất không đủ điều kiện, như phần lấn ra lộ giới, hành lang kênh mương, hay trên phần đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích, cũng khó được ghi nhận. Bên bán có thể hứa "sau này làm được", nhưng lời hứa đó không có giá trị với cơ quan đăng ký.
Nhà trên đất thuê trả tiền hằng năm hoặc nhà xây trên đất của người khác là những ca đặc thù, cần xem riêng từng hồ sơ. Gặp các ca này trước khi đặt cọc thì nên dừng để hỏi kỹ; gặp sau khi đã công chứng thì cần thương lượng lại giá hoặc điều kiện, vì giá trị căn nhà bạn nhận được thấp hơn bạn tưởng.
Sổ có ghi nhà nhưng là căn nhà cũ đã đập đi
Một biến thể hay gặp ở phố: sổ ghi nhà một tầng diện tích nhỏ, trong khi thực tế là nhà bốn, năm tầng mới xây. Về mặt giấy tờ, căn nhà trên sổ không còn tồn tại; căn nhà mới chưa được ghi nhận. Khi đăng ký biến động, cơ quan có thể yêu cầu cập nhật thông tin tài sản, hoặc chỉ ghi nhận phần đất và để lại phần nhà cho thủ tục riêng.
Với bên mua, cách xử lý giống như nhà chưa ghi: cần giấy phép xây dựng cho căn nhà mới, bản vẽ hiện trạng và các giấy tờ hoàn thành xây dựng. Nếu căn nhà mới xây vượt phép, bạn cần biết trước khi trả tiền, vì phần vượt phép có thể không được công nhận và có thể bị xử lý.
Đừng bị trấn an bởi câu "sổ có nhà rồi". Hãy so diện tích và số tầng ghi trên sổ với căn nhà trước mặt. Lệch nhiều nghĩa là có một thủ tục chưa ai làm, và người làm sẽ là bạn nếu không thoả thuận rõ.
Không ghi nhà vào sổ thì sao
Một số người mua chọn không bổ sung nhà, chỉ đứng tên đất, vì thấy ở vẫn yên. Lựa chọn này hợp pháp, nhưng có hệ quả. Khi thế chấp vay vốn, ngân hàng thường chỉ định giá theo những gì được ghi trên giấy chứng nhận, nên giá trị tài sản bảo đảm thấp hơn thực tế. Khi bán lại, người mua sau của bạn sẽ gặp đúng câu hỏi bạn đang gặp, và có thể ép giá.
Khi có quy hoạch, thu hồi đất, việc bồi thường nhà cửa dựa vào hồ sơ về căn nhà; có giấy tờ rõ ràng giúp bạn chứng minh dễ hơn. Khi để lại thừa kế, người thừa kế sẽ phải lo thủ tục ghi nhà mà không còn người xây để hỏi.
Vì vậy, nếu căn nhà có đủ giấy tờ, nên bổ sung sớm khi các giấy tờ còn dễ tìm và bên bán còn liên lạc được. Nếu căn nhà không đủ điều kiện ghi nhận, đó là thông tin bạn cần biết để định giá đúng, không nên xem nhẹ.
Câu hỏi thường gặp
Sổ chỉ ghi đất thì mua nhà có hợp pháp không?
Có. Bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hợp đồng. Chỉ có điều trên giấy chứng nhận mới, căn nhà chưa được ghi nhận cho đến khi đăng ký bổ sung với đủ giấy tờ xây dựng.
Giấy phép xây dựng đứng tên chủ cũ thì bên mua có dùng để đăng ký nhà được không?
Thường dùng được làm căn cứ, kèm hợp đồng chuyển nhượng thể hiện bạn mua cả căn nhà trên đất. Nơi tiếp nhận có thể yêu cầu thêm giấy tờ, nên hỏi trước và giữ bản gốc giấy phép từ khi nhận bàn giao.
Nhà xây không phép thì có ghi vào sổ được không?
Tuỳ trường hợp. Nhà ở nơi không bắt buộc giấy phép có thể đăng ký với giấy tờ phù hợp. Nhà ở nơi bắt buộc giấy phép mà xây không phép thường phải xử lý vi phạm trước, có khi không được ghi nhận. Cần xem hồ sơ cụ thể.
Bên bán nên ghi nhà vào sổ trước hay bên mua tự làm sau?
Nếu căn nhà có giấy phép, xây đúng phép và bên bán hợp tác, để bên bán ghi trước an toàn hơn cho bạn. Nếu bên bán ở xa hoặc cần giao dịch nhanh, bạn có thể sang tên đất trước, nhưng phải nhận đủ giấy tờ xây dựng.
Không ghi nhà vào sổ có ảnh hưởng gì khi vay ngân hàng?
Thường có. Ngân hàng định giá tài sản bảo đảm dựa trên những gì được chứng nhận, nên giá trị căn nhà chưa ghi trên sổ có thể không được tính hoặc tính thấp. Điều này ảnh hưởng hạn mức vay.