Trước khi mua đất trong hẻm, bạn cần biết lối đi từ thửa đất ra đường thuộc loại nào: đường, hẻm công cộng do Nhà nước quản lý; lối đi chung do các hộ góp đất và đã được ghi nhận; hay chỉ là phần đất của nhà bên cạnh mà chủ cũ được "cho đi nhờ". Ba loại này cho ba mức an toàn rất khác nhau, và tờ sổ của người bán thường chỉ thể hiện một phần câu trả lời.
Ở các đô thị lớn, rất nhiều nhà đất nằm trong hẻm, ngõ hình thành tự phát qua nhiều đời chủ. Lối đi trông giống nhau ngoài thực địa nhưng tình trạng pháp lý khác hẳn. Một lối đi "đi nhờ" có thể bị rào lại khi nhà bên cạnh đổi chủ. Bài này chỉ cách kiểm lối đi trước khi nhận chuyển nhượng, và những điều cần ghi vào giấy tờ để lối đi đó còn nguyên sau khi bạn đã trả tiền.
Ba loại lối đi và mức độ an toàn
Bảng dưới phân biệt các loại lối đi hay gặp. Với mỗi loại, cột cuối là giấy tờ bạn nên tìm.
| Loại lối đi | Bản chất | Mức an toàn với bên mua | Giấy tờ cần tìm |
|---|---|---|---|
| Hẻm, ngõ công cộng | Đất giao thông do Nhà nước quản lý | Cao, chỉ cần để ý lộ giới, quy hoạch mở rộng | Sơ đồ thửa ghi cạnh giáp hẻm, đường; bản đồ địa chính |
| Lối đi chung của các hộ | Đất các hộ góp, đã tách thành phần sử dụng chung hoặc ghi nhận trong sổ | Khá, nếu đã được ghi nhận và có thoả thuận | Sổ ghi diện tích sử dụng chung, văn bản thoả thuận lối đi |
| Lối đi qua đất nhà khác | Phần đất thuộc thửa của người khác | Thấp nếu chỉ là cho đi nhờ, cao hơn nếu đã đăng ký quyền về lối đi | Văn bản thoả thuận có công chứng, ghi nhận trên sổ |
| Đất bị vây bọc, chưa có lối đi | Không có lối ra đường công cộng | Rất thấp với người mua | Không nên mua cho đến khi lối đi được xác lập |
Phần lớn tranh chấp lối đi rơi vào hai dòng giữa. Lý do đơn giản: thoả thuận giữa các hộ thường bằng miệng, có từ thời chủ cũ, và không ai nghĩ phải ghi lại cho đến khi một nhà bán đất cho người lạ.
Đọc lối đi trên sổ và hồ sơ địa chính
Những chi tiết trên giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính nói lên tình trạng lối đi:
- Sơ đồ thửa đất: cạnh tiếp giáp của thửa ghi "đường", "hẻm", "lối đi chung" hay tên chủ thửa bên cạnh. Cạnh giáp đất của người khác ở phía bạn đi ra là dấu hiệu lối đi có thể nằm trên đất của họ.
- Mục diện tích sử dụng chung: một số sổ ghi thửa đất có phần diện tích sử dụng riêng và phần sử dụng chung, phần chung thường là lối đi.
- Trang ghi chú, ghi nhận thay đổi: có sổ đã đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề, trong đó có quyền về lối đi.
- Bản đồ địa chính tại cơ quan đăng ký: xin trích lục để thấy lối đi là thửa riêng (đất giao thông) hay nằm trong thửa của ai.
- Sổ của các nhà xung quanh: nếu hàng xóm đồng ý cho xem, sổ của họ có thể ghi rõ phần đất đã góp làm lối đi.
Khi sơ đồ thửa và thực địa không khớp, ví dụ sổ ghi giáp hẻm nhưng thực tế hẻm hẹp hơn hoặc lệch sang đất người khác, cần đề nghị đo đạc xác định trước khi ký. Lệch ranh với lối đi là kiểu lệch hay gây tranh chấp lâu năm nhất.
Lối đi qua đất người khác: chỉ an toàn khi được ghi nhận
Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về quyền về lối đi qua: chủ của bất động sản bị vây bọc, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý, và phải đền bù trừ khi có thoả thuận khác. Đây là quyền gắn với bất động sản, nghĩa là khi bất động sản đổi chủ thì quyền vẫn đi theo. Nhưng để quyền đó rõ ràng, vị trí, chiều rộng, chiều dài lối đi phải được thoả thuận hoặc được xác định.
Pháp luật đất đai cho phép đăng ký quyền đối với thửa đất liền kề. Khi quyền về lối đi được đăng ký và ghi nhận, người mua đất bên trong và người mua đất bên ngoài đều biết trước, tranh chấp giảm hẳn. Ngược lại, nếu chỉ là lời hứa của chủ cũ nhà bên cạnh, chủ mới của nhà đó có thể không công nhận, và bạn phải yêu cầu lại từ đầu, có khi phải ra toà.
Vì vậy với đất có lối đi qua đất người khác, điều kiện an toàn trước khi mua là: có văn bản thoả thuận lối đi giữa chủ thửa bạn mua và chủ thửa có lối đi, tốt nhất có công chứng, ghi rõ vị trí, kích thước, khoản đền bù nếu có, và đã đăng ký vào hồ sơ địa chính. Nếu chưa có, đề nghị người bán hoàn tất trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
Kiểm ngoài thực địa: những thứ sổ không nói
Chiều rộng thực tế ở điểm hẹp nhất. Đo bằng thước chứ không ước lượng bằng mắt. Chiều rộng hẻm ảnh hưởng đến việc xe cứu hoả, xe cấp cứu có vào được không, và ở nhiều nơi ảnh hưởng đến chiều cao, quy mô công trình được phép xây.
Hẻm có bị lấn chiếm không. Bậc tam cấp, mái che, bồn cây của các nhà hai bên làm hẹp hẻm là chuyện phổ biến. Chúng không thay đổi tình trạng pháp lý nhưng cho biết quan hệ giữa các hộ trong hẻm và khả năng có tranh chấp.
Ai đang quản lý cổng hẻm, đèn, cống. Hẻm có cổng do các hộ góp tiền làm, có người giữ chìa khoá, có quy ước giờ đóng mở là dấu hiệu lối đi là của các hộ, cần hỏi kỹ nguồn gốc.
Hỏi hàng xóm và tổ dân phố. Câu hỏi đơn giản: lối đi này có từ bao giờ, có ai từng đòi lại phần đất làm lối đi không, nhà nào đã góp đất. Người ở lâu thường nhớ những điều không có trong hồ sơ.
Hẻm cụt hay hẻm thông. Nhà cuối hẻm cụt phụ thuộc hoàn toàn vào lối đi chung. Nếu một nhà đầu hẻm rào lại phần đất của mình, nhà cuối hẻm có thể bị vây bọc.
Lộ giới và quy hoạch mở rộng hẻm
Ở đô thị, nhiều hẻm có lộ giới theo quy hoạch, rộng hơn hiện trạng. Khi bạn xây mới hoặc sửa chữa lớn, công trình có thể phải lùi vào để chừa đất cho hẻm theo lộ giới. Phần đất trong lộ giới vẫn thuộc quyền sử dụng của bạn cho đến khi Nhà nước thu hồi, nhưng bạn không được xây kiên cố trên đó.
Với người mua, điều này nghĩa là diện tích xây dựng thực tế có thể nhỏ hơn diện tích trên sổ. Một thửa 60 m² trong hẻm hiện rộng 3 m nhưng lộ giới 6 m có thể phải lùi mỗi bên 1,5 m tính từ tim hẻm, tuỳ cách xác định của địa phương; diện tích xây được giảm đáng kể. Đây là ví dụ giả định để hình dung, số liệu thật phải tra theo quy hoạch hiện hành.
Cách kiểm: hỏi thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng của địa phương hoặc qua cổng thông tin quy hoạch nếu tỉnh có công khai trực tuyến; khi làm thủ tục xây dựng, hồ sơ sẽ thể hiện chỉ giới. Mua trước khi biết lộ giới là mua một con số diện tích chưa chắc dùng được hết.
Hợp đồng chuyển nhượng nên ghi gì về lối đi
Mẫu hợp đồng chuyển nhượng thông thường hầu như không nhắc đến lối đi. Với đất trong hẻm, nên đề nghị bổ sung các nội dung sau, bằng điều khoản trong hợp đồng hoặc phụ lục:
- Mô tả lối đi hiện hữu: vị trí, chiều rộng, chiều dài, nối từ thửa đất ra đường nào, kèm sơ đồ.
- Tình trạng pháp lý của lối đi: là hẻm công cộng, lối đi chung đã ghi nhận, hay lối đi qua đất người khác theo văn bản thoả thuận nào, ngày nào.
- Cam kết của bên bán: không có tranh chấp về lối đi tại thời điểm ký; đã chuyển giao cho bên mua mọi văn bản thoả thuận liên quan.
- Phần đất góp làm lối đi: nếu một phần thửa đang bán đã được góp làm lối đi chung, ghi rõ diện tích đó, để không ai hiểu nhầm là bên mua được rào lại.
- Xử lý khi lối đi bị cản trở do sự việc trước ngày chuyển nhượng: bên bán có trách nhiệm phối hợp cung cấp thông tin, làm chứng.
Những điều khoản này không thay thế được việc đăng ký quyền về lối đi, nhưng giúp bạn có căn cứ khi phải làm việc với hàng xóm hoặc cơ quan nhà nước về sau.
Trình tự kiểm lối đi trước khi đặt cọc
Ghép các phần trên thành một trình tự ngắn, làm trước khi đặt cọc:
- Đọc sơ đồ thửa trên sổ, xác định cạnh giáp lối đi và ghi chú về diện tích sử dụng chung.
- Xin trích lục bản đồ địa chính và thông tin thửa tại văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
- Đi thực địa, đo chiều rộng hẻm ở điểm hẹp nhất, chụp ảnh, hỏi hàng xóm và tổ dân phố.
- Nếu lối đi qua đất người khác: đòi xem văn bản thoả thuận, kiểm đã đăng ký chưa; chưa có thì đề nghị người bán hoàn tất trước.
- Hỏi thông tin quy hoạch, lộ giới hẻm để tính diện tích xây dựng thực tế.
- Ghi vào hợp đồng đặt cọc điều kiện hoàn cọc nếu lối đi không được xác lập như mô tả.
Với những thửa có lối đi phức tạp, đi qua nhiều thửa của nhiều chủ, hoặc đang có dấu hiệu tranh chấp, bạn nên hỏi luật sư trên AI Cố Vấn hoặc nhờ người làm nghề pháp lý xem hồ sơ trước khi đặt cọc. Một lối đi không chắc chắn làm giảm giá trị thửa đất nhiều hơn bất kỳ yếu tố nào khác.
Câu hỏi thường gặp
Sổ ghi giáp hẻm nhưng hẻm thực tế nằm trên đất nhà bên cạnh thì sao?
Cần đo đạc và đối chiếu bản đồ địa chính để xác định ranh giới đúng. Nếu hẻm thật sự nằm trên đất nhà bên cạnh, phải có thoả thuận lối đi hoặc điều chỉnh hồ sơ trước khi mua. Không nên dựa vào câu "xưa nay vẫn đi như vậy".
Nhà bên cạnh rào lối đi sau khi bạn đã mua thì làm gì?
Trước hết đề nghị hoà giải ở cơ sở với sự tham gia của tổ dân phố. Nếu thửa đất của bạn bị vây bọc, bạn có quyền yêu cầu dành lối đi hợp lý theo Bộ luật Dân sự 2015 và có thể khởi kiện ra toà án nơi có bất động sản. Giấy tờ thoả thuận lối đi trước đó là chứng cứ quan trọng.
Lối đi chung có được xây cổng, làm mái che không?
Phải có sự đồng ý của tất cả các hộ có quyền sử dụng lối đi chung, và không trái quy định xây dựng, phòng cháy. Một hộ tự xây là nguồn tranh chấp. Với hẻm công cộng, việc xây dựng trên hẻm thuộc quản lý của chính quyền địa phương.
Đất bị vây bọc hoàn toàn có nên mua với giá rẻ không?
Rủi ro rất cao. Bạn sẽ phải yêu cầu chủ đất xung quanh dành lối đi, thương lượng đền bù, có khi phải kiện, và trong thời gian đó khó xin phép xây dựng hay tách thửa. Chỉ nên mua sau khi lối đi đã được xác lập bằng văn bản và đăng ký.
Hẻm rộng bao nhiêu thì xây được nhà nhiều tầng?
Không có con số chung cả nước. Chiều cao, số tầng công trình trong hẻm do quy chuẩn và quy định quản lý kiến trúc, quy hoạch của từng địa phương. Hỏi cơ quan quản lý xây dựng nơi có đất trước khi tính phương án xây.
Có nên góp thêm đất để mở rộng hẻm cùng hàng xóm không?
Góp đất mở rộng hẻm có lợi cho cả hẻm, nhưng nên làm bằng văn bản, ghi rõ phần đất mỗi hộ góp và tình trạng pháp lý sau khi góp, có thể đăng ký biến động để hồ sơ khớp thực tế. Góp bằng miệng dễ gây tranh chấp khi có nhà đổi chủ.