Khi nhận chuyển nhượng một thửa đất thương mại dịch vụ đứng tên cá nhân, bạn chỉ được dùng đúng mục đích kinh doanh và trong thời hạn còn lại ghi trên sổ; có được bán quyền sử dụng đất hay không còn tuỳ đất đó được giao có thu tiền, thuê trả tiền một lần hay thuê trả tiền hằng năm. Ba nguồn gốc này cho ba bộ quyền khác nhau, và người mua thường chỉ nhìn thấy chữ "đất thương mại dịch vụ" trên sổ.
Loại đất này hay gặp ở mặt tiền quốc lộ, ven biển, gần khu du lịch: một nhà nghỉ, quán ăn lớn, cây xăng nhỏ, xưởng sửa xe trên đất đứng tên một người. Bài này không bàn lô đất thương mại dịch vụ trong dự án phân lô hay căn hộ trên đất thương mại, mà tập trung vào thửa đất riêng lẻ của cá nhân. Đọc để biết bạn đang mua gì trước khi trả tiền.
Ba nguồn gốc của một thửa đất thương mại dịch vụ
Dòng "hình thức sử dụng" và "nguồn gốc sử dụng" trên giấy chứng nhận cho biết thửa đất thuộc loại nào. Đây là thông tin quan trọng nhất của bài.
| Nguồn gốc ghi trên sổ | Bản chất | Người nhận được gì |
|---|---|---|
| Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc chuyển mục đích có nộp tiền | Người sử dụng đã nộp tiền cho cả thời hạn | Quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại, được chuyển nhượng, thế chấp |
| Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê | Tiền thuê đã trả trước | Nhìn chung được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn còn lại |
| Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm | Người sử dụng trả tiền thuê từng năm | Không mua được quyền sử dụng đất; chỉ mua được tài sản gắn liền với đất khi đủ điều kiện, sau đó được Nhà nước cho thuê tiếp |
| Nhận chuyển nhượng từ người khác | Kế thừa nguồn gốc của người trước | Phải lần lại nguồn gốc gốc để biết quyền thật |
Với đất thuê trả tiền hằng năm, giao dịch đúng bản chất là mua bán tài sản trên đất (nhà, công trình) và người mua làm thủ tục để được Nhà nước cho thuê đất tiếp. Hợp đồng ghi "chuyển nhượng quyền sử dụng đất" cho loại đất này sẽ vướng khi đăng ký.
Thời hạn: bạn mua phần thời gian còn lại, không mua lại từ đầu
Đất thương mại dịch vụ là đất có thời hạn. Với cá nhân, thời hạn giao hoặc cho thuê thường không quá 50 năm, tính từ ngày có quyết định giao, cho thuê hoặc cho chuyển mục đích. Khi bạn nhận chuyển nhượng, thời hạn không được tính lại. Thửa đất cấp năm 2010 với thời hạn 50 năm thì đến năm 2060 là hết, dù bạn mua vào năm nào.
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị. Một thửa đất còn 35 năm và một thửa còn 12 năm có thể nằm cạnh nhau, cùng diện tích, nhưng giá trị sử dụng khác hẳn. Người mua để kinh doanh lâu dài cần tính khoản đầu tư xây dựng, cải tạo có thu hồi được trong thời gian còn lại hay không.
Khi hết hạn, người đang sử dụng có thể đề nghị gia hạn nếu vẫn có nhu cầu, sử dụng đúng mục đích, không vi phạm và phù hợp quy hoạch. Gia hạn không tự động, có thể phải nộp tiền theo giá đất tại thời điểm gia hạn. Nếu không được gia hạn, Nhà nước thu hồi đất, và việc xử lý tài sản trên đất theo quy định. Đây là lý do một thửa đất thương mại dịch vụ còn ít năm thường đáng giá thấp hơn nhiều so với người bán kỳ vọng.
Những gì được và không được làm trên đất thương mại dịch vụ
Được kinh doanh thương mại, dịch vụ đúng ngành nghề phù hợp. Quán ăn, cửa hàng, nhà nghỉ, văn phòng, kho bãi thương mại là các mục đích thường gặp. Mỗi ngành nghề vẫn cần đăng ký kinh doanh và giấy phép riêng nếu là ngành có điều kiện. Giấy phép của chủ cũ không chuyển sang bạn.
Không được xây nhà ở để ở. Đất thương mại dịch vụ không phải đất ở. Công trình lưu trú du lịch khác với nhà ở của gia đình, kể cả khi gia đình chủ cơ sở có ở lại trong đó. Muốn có nhà ở hợp pháp thì phải là đất ở.
Xây dựng phải theo quy hoạch và giấy phép. Mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi trên đất thương mại dịch vụ do quy hoạch chi tiết hoặc quy định quản lý xây dựng của địa phương. Công trình cũ xây vượt phép là rủi ro bạn kế thừa.
Chuyển sang đất ở là một thủ tục chuyển mục đích riêng. Có thể được xem xét nếu phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Không phải thửa nào cũng được chuyển, nhất là thửa nằm trong khu quy hoạch thương mại, du lịch.
Thế chấp được nếu là đất giao có thu tiền hoặc thuê trả một lần. Đất thuê trả tiền hằng năm thì chỉ thế chấp được tài sản gắn liền với đất thuê. Ngân hàng sẽ hỏi rõ nguồn gốc trước khi định giá.
Kiểm hồ sơ trước khi đặt cọc
Với loại đất này, hồ sơ cần kiểm nhiều hơn đất ở, vì có thêm nghĩa vụ với Nhà nước và nghĩa vụ kinh doanh của chủ cũ:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho chuyển mục đích gốc, kèm hợp đồng thuê đất nếu là đất thuê. Đọc thời hạn, hình thức trả tiền, mục đích ghi trong quyết định.
- Chứng từ đã nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Với đất thuê trả hằng năm, kiểm còn nợ tiền thuê năm nào không, vì nợ có thể làm hồ sơ bán tài sản bị vướng.
- Giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công của công trình trên đất, đối chiếu với hiện trạng. Phần xây thêm không phép sẽ không được ghi vào sổ của bạn.
- Hồ sơ phòng cháy chữa cháy, môi trường nếu công trình là nhà nghỉ, khách sạn, cơ sở kinh doanh có điều kiện. Những thứ này gắn với công trình và chủ cơ sở mới phải làm lại phần của mình.
- Thông tin thửa đất tại văn phòng đăng ký đất đai: thế chấp, kê biên, tranh chấp, kế hoạch thu hồi, quy hoạch khu vực.
- Hợp đồng thuê, hợp tác kinh doanh đang chạy: thửa đất có đang cho người khác thuê mặt bằng không, hợp đồng còn bao lâu, ai nhận tiền thuê sau khi chuyển nhượng.
Danh mục này dài, nhưng mỗi mục đều từng làm hỏng giao dịch thật. Một nhà nghỉ đang bị đình chỉ vì thiếu điều kiện phòng cháy, hay một thửa đất thuê còn nợ tiền thuê nhiều năm, không hiện ra khi bạn chỉ nhìn tờ sổ.
Trình tự nhận chuyển nhượng khi đất đủ điều kiện
Với đất giao có thu tiền hoặc thuê trả tiền một lần, đã có giấy chứng nhận, trình tự cơ bản:
- Hai bên thống nhất giá, tách giá quyền sử dụng đất và giá tài sản trên đất; xác định ai chịu thuế, lệ phí.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động tại nơi tiếp nhận theo quy định của tỉnh; với đất thuê, cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu thêm thủ tục điều chỉnh hợp đồng thuê đất sang tên bạn.
- Nhận giấy chứng nhận ghi tên bạn, kiểm lại mục đích, thời hạn, hình thức sử dụng.
- Đăng ký kinh doanh, xin lại các giấy phép ngành nghề đứng tên bạn trước khi mở cửa đón khách.
Với đất thuê trả tiền hằng năm, trình tự khác: mua bán tài sản gắn liền với đất thuê khi đủ điều kiện, sau đó cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất của bên bán và cho bạn thuê tiếp. Đây là thủ tục có nhiều điều kiện riêng, nên hỏi kỹ cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trước khi đặt cọc.
Cách định giá hợp lý cho một thửa đất có thời hạn
Người bán thường so giá với đất ở bên cạnh. Người mua nên so theo cách khác: giá trị của một thửa đất thương mại dịch vụ đến từ dòng tiền kinh doanh trong thời gian còn lại, cộng với khả năng được gia hạn. Ví dụ giả định: một thửa còn 15 năm, dù vị trí đẹp, nếu chi phí cải tạo lớn thì phần thời gian còn lại có thể không đủ để thu hồi vốn.
Ba câu hỏi giúp định giá thực tế. Một, thời hạn còn bao nhiêu năm, và khả năng gia hạn ở khu vực này cao hay thấp. Hai, công trình hiện có đủ giấy phép không, hay bạn phải sửa, phá dỡ phần vi phạm. Ba, nếu sau này cần chuyển mục đích, quy hoạch khu vực có cho phép không. Mỗi câu trả lời "không" là một lý do để thương lượng lại giá.
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng và lệ phí trước bạ tính trên giá chuyển nhượng hoặc giá theo bảng giá đất tuỳ quy định hiện hành. Đừng thoả thuận ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá thật để giảm thuế: ngoài vi phạm pháp luật, khi có tranh chấp bạn chỉ chứng minh được con số trên giấy, và khi bán lại, phần chênh sẽ thành thu nhập chịu thuế của chính bạn.
Khi nào nên dừng giao dịch
Hợp đồng ghi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng sổ ghi thuê đất trả tiền hằng năm. Hợp đồng sai bản chất sẽ bị từ chối đăng ký. Hoặc sửa lại thành mua bán tài sản gắn liền với đất thuê theo đúng thủ tục, hoặc dừng.
Thời hạn còn quá ít so với kế hoạch kinh doanh của bạn. Thời hạn còn dưới chu kỳ thu hồi vốn mà khả năng gia hạn không rõ ràng thì bạn đang đánh cược vào quyết định hành chính trong tương lai.
Công trình đang bị xử lý vi phạm xây dựng, phòng cháy hoặc đã có quyết định đình chỉ. Người mua kế thừa công trình và phải khắc phục. Đòi xem các biên bản, quyết định đã có, ước lượng chi phí khắc phục trước khi chốt giá.
Người bán đề nghị ghi mục đích hoặc giá khác với thực tế để "làm cho nhanh". Bất kỳ đề nghị nào sai lệch hồ sơ đều đẩy rủi ro về phía bạn, vì bạn là người đứng tên sau cùng.
Khu vực đang lập quy hoạch mới hoặc có thông tin thu hồi làm dự án. Hỏi chính quyền cấp xã và cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Đất có thời hạn trong vùng thu hồi thường được bồi thường thấp hơn kỳ vọng của người mua.
Câu hỏi thường gặp
Đất thương mại dịch vụ hết hạn thì nhà nghỉ trên đất có bị thu hồi không?
Không tự động. Người sử dụng có thể đề nghị gia hạn trước khi hết hạn, và được xem xét nếu đúng mục đích, không vi phạm, phù hợp quy hoạch. Nếu không được gia hạn, Nhà nước thu hồi đất và tài sản trên đất được xử lý theo quy định. Nộp đề nghị sớm, đừng đợi sát ngày.
Có thể đăng ký thường trú tại nhà nghỉ xây trên đất thương mại dịch vụ không?
Việc đăng ký cư trú gắn với chỗ ở hợp pháp theo pháp luật cư trú. Công trình trên đất thương mại dịch vụ không phải nhà ở nên thường không dùng làm nơi thường trú. Muốn có nơi ở ổn định, nên mua đất ở hoặc nhà ở.
Mua đất thương mại dịch vụ có phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư không?
Cá nhân nhận chuyển nhượng một thửa đất thương mại dịch vụ đã có sổ để tiếp tục kinh doanh quy mô nhỏ thường không đi theo thủ tục dự án đầu tư. Nếu định xây mới quy mô lớn hoặc đổi công năng, có thể phải làm thủ tục đầu tư, xây dựng; hỏi cơ quan chuyên môn của tỉnh.
Sổ ghi đất thương mại dịch vụ thời hạn đến năm 2060 thì người mua vào năm nay có được tính thêm thời hạn không?
Không. Người nhận chuyển nhượng đất có thời hạn chỉ được sử dụng trong thời hạn còn lại. Muốn dài hơn phải đề nghị gia hạn khi hết hạn và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo quy định tại thời điểm đó.
Đất thuê trả tiền hằng năm có được chuyển sang thuê trả tiền một lần không?
Pháp luật đất đai có cơ chế cho người đang thuê đất trả tiền hằng năm chuyển sang trả một lần trong một số trường hợp và phải nộp tiền theo quy định. Đây là thủ tục của người đang đứng tên, nên nếu muốn, hãy đề nghị bên bán làm trước khi giao dịch.
Người mua có phải chịu nợ thuế, nợ tiền thuê đất của chủ cũ không?
Nghĩa vụ tài chính về đất của chủ cũ phải được hoàn thành trước khi chuyển nhượng; còn nợ thì hồ sơ thường bị vướng. Nợ thuế kinh doanh của chủ cũ là nghĩa vụ của họ, nhưng có thể dẫn tới biện pháp cưỡng chế ảnh hưởng đến tài sản. Đòi chứng từ đã nộp đủ trước khi ký.