Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người chưa có nghĩa người đó được tự mình bán: nếu nhà đất có được trong thời kỳ hôn nhân và không chứng minh được là tài sản riêng, nó thường là tài sản chung của vợ chồng, và việc chuyển nhượng cần sự đồng ý bằng văn bản của cả hai. Đây là một trong những lý do phổ biến nhất khiến hợp đồng mua bán bị yêu cầu tuyên vô hiệu sau nhiều năm, khi người vợ hoặc người chồng không ký quay lại đòi phần của mình.
Bài này giúp bên mua xác định tình trạng hôn nhân của người bán, biết nên xin xem giấy tờ gì ứng với từng trường hợp: đang có vợ chồng, độc thân, đã ly hôn, vợ hoặc chồng đã mất, và xử lý thế nào khi một bên không chịu ký. Nội dung dựa trên nguyên tắc của Luật Hôn nhân và gia đình; trường hợp cụ thể cần đối chiếu giấy tờ thật.
Vì sao cái tên trên sổ chưa nói hết câu chuyện
Theo Luật Hôn nhân và gia đình, tài sản vợ chồng tạo ra, thu nhập có được trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung, trừ những thứ được chứng minh là tài sản riêng như tài sản có trước khi kết hôn, được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân, hoặc có được từ giao dịch bằng tài sản riêng. Quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn, nếu không thuộc các trường hợp riêng đó, thường là tài sản chung.
Luật cũng quy định giấy chứng nhận đối với tài sản chung phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ khi vợ chồng có thoả thuận khác. Trên thực tế, rất nhiều sổ cấp trước đây chỉ ghi một người, có khi do thói quen "chồng đứng tên", có khi do một người đi làm thủ tục. Tên trên sổ vì thế là điểm xuất phát, không phải kết luận cuối cùng về ai có quyền.
Với bất động sản là tài sản chung, việc định đoạt phải có thoả thuận bằng văn bản của vợ chồng. Hợp đồng chỉ có một người ký trong khi tài sản là của chung có thể bị người kia yêu cầu toà tuyên vô hiệu. Người mua đã trả tiền khi đó phải đi đòi lại, quá trình có thể kéo dài nhiều năm. Kiểm tình trạng hôn nhân của người bán vì vậy là phần không thể bỏ của việc kiểm tra trước khi mua.
Chung hay riêng: xét theo thời điểm và nguồn gốc
Bảng dưới đây là các tình huống hay gặp và cách người làm nghề thường nhìn chúng. Đây là nguyên tắc chung, kết luận cho từng trường hợp phụ thuộc giấy tờ cụ thể.
| Tình huống | Thường được nhìn nhận là | Ai nên ký chuyển nhượng |
|---|---|---|
| Mua trong thời kỳ hôn nhân, sổ ghi tên một người | Tài sản chung, trừ khi chứng minh được dùng tiền riêng | Cả hai vợ chồng |
| Có trước khi kết hôn, đứng tên một người | Tài sản riêng của người đó | Người đứng tên, lưu ý nếu đây là chỗ ở duy nhất của gia đình |
| Được cha mẹ tặng cho riêng một người | Tài sản riêng nếu văn bản tặng cho ghi rõ cho riêng | Người được tặng cho; xem kỹ văn bản tặng cho |
| Được thừa kế riêng | Tài sản riêng | Người thừa kế, sau khi đã khai nhận đúng thủ tục |
| Vợ chồng đã có văn bản thoả thuận đây là tài sản riêng | Tài sản riêng theo thoả thuận | Người được thoả thuận là chủ riêng, kèm văn bản thoả thuận |
| Đã ly hôn nhưng chưa chia tài sản | Vẫn là tài sản chung của hai người | Cả hai người đã ly hôn |
Người bán nói "đây là tài sản riêng" thì phải đưa ra được căn cứ: văn bản tặng cho riêng, văn bản khai nhận thừa kế, giấy tờ cho thấy có trước khi kết hôn, hoặc văn bản thoả thuận tài sản riêng. Lời nói miệng không thay được giấy tờ.
Giấy tờ nên xin xem theo từng tình trạng của người bán
Công chứng viên sẽ yêu cầu giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân khi công chứng, nhưng bạn nên xem trước, ngay ở giai đoạn đặt cọc:
- Đang có vợ hoặc chồng: giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc trích lục; giấy tờ nhân thân của cả hai; nếu cho là tài sản riêng thì thêm giấy tờ chứng minh.
- Độc thân: giấy xác nhận tình trạng hôn nhân do UBND cấp xã nơi cư trú cấp, còn thời hạn sử dụng; chú ý giấy phải phản ánh cả khoảng thời gian người bán có được tài sản.
- Đã ly hôn: bản án hoặc quyết định ly hôn có hiệu lực; nếu bản án không giải quyết tài sản thì cần văn bản chia tài sản hoặc thoả thuận của hai người.
- Vợ hoặc chồng đã mất: giấy chứng tử; phần tài sản của người mất là di sản, cần khai nhận hoặc phân chia thừa kế trước khi bán.
- Kết hôn ở nước ngoài hoặc với người nước ngoài: giấy tờ kết hôn đã được ghi chú vào sổ hộ tịch ở Việt Nam hoặc hợp pháp hoá theo quy định.
Nếu người bán đã kết hôn, ly hôn rồi tái hôn, hãy dựng một mốc thời gian đơn giản: ngày có tài sản nằm trong cuộc hôn nhân nào. Điều đó quyết định người phối ngẫu nào có thể có phần.
Khi căn nhà là chỗ ở duy nhất của vợ chồng
Có một quy định nhiều người bỏ sót. Luật Hôn nhân và gia đình yêu cầu giao dịch liên quan đến nhà là nơi ở duy nhất của vợ chồng phải có sự thoả thuận của vợ chồng. Ngay cả khi căn nhà thuộc sở hữu riêng của một người, người đó khi định đoạt cũng phải bảo đảm chỗ ở cho vợ chồng.
Với người mua, điều này có nghĩa là: kể cả khi người bán chứng minh được căn nhà là tài sản riêng có từ trước khi cưới, nếu vợ hoặc chồng và con cái của họ đang sống ở đó và không có chỗ ở nào khác, việc bán vẫn có thể gặp vướng mắc. Cách an toàn là đề nghị người phối ngẫu ký một văn bản xác nhận đồng ý với việc bán, hoặc xác nhận gia đình đã có chỗ ở khác.
Văn bản này không phức tạp, nhưng nó đóng một cánh cửa tranh chấp. Người bán có thể thấy phiền, nhưng nếu vợ chồng họ đã thống nhất bán thì không có lý do để từ chối ký. Một người bán kiên quyết không cho vợ hoặc chồng biết về giao dịch là tín hiệu bạn cần dừng lại.
Những ca khó hay gặp
Ly hôn đã lâu nhưng bản án không chia nhà. Nhiều cặp ly hôn chỉ giải quyết quan hệ hôn nhân và con chung, để tài sản "tự thoả thuận sau". Khi đó nhà vẫn là tài sản chung của hai người, người bán cần chữ ký của người kia hoặc văn bản chia tài sản.
Sống chung không đăng ký kết hôn. Pháp luật không công nhận họ là vợ chồng, nhưng người không đứng tên vẫn có thể chứng minh đã góp tiền mua. Nếu bạn biết người bán sống chung lâu năm với ai đó, hỏi thẳng và cân nhắc đề nghị người kia ký xác nhận không có quyền lợi.
Đang ly thân, đang làm thủ tục ly hôn. Tài sản chung đang có nguy cơ tranh chấp; một bên có thể đã yêu cầu toà áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đây là thời điểm không nên mua.
Người bán nói vợ hoặc chồng đi làm xa, sẽ uỷ quyền. Uỷ quyền hợp lệ phải được công chứng hoặc chứng thực, nêu rõ phạm vi bán tài sản cụ thể. Kiểm kỹ văn bản uỷ quyền và sự tồn tại thật của người uỷ quyền.
Giấy xác nhận độc thân cấp gần đây nhưng tài sản có từ lâu. Giấy chỉ chứng minh tình trạng tại thời điểm hoặc khoảng thời gian được ghi. Người bán có thể đã từng kết hôn và ly hôn trong khoảng thời gian có tài sản; hỏi rõ.
Kiểm tình trạng hôn nhân người bán từng bước
Bạn có thể làm song song với việc tra thông tin thửa đất:
- Hỏi người bán ngay từ đầu: đã kết hôn chưa, có được tài sản vào năm nào, mua bằng tiền gì.
- Đối chiếu năm có tài sản trên trang biến động hoặc giấy chứng nhận với mốc kết hôn, ly hôn mà người bán kể.
- Xin xem giấy tờ hôn nhân tương ứng với tình trạng: đăng ký kết hôn, xác nhận tình trạng hôn nhân, bản án ly hôn, giấy chứng tử.
- Nếu người bán nói là tài sản riêng, xin xem căn cứ bằng văn bản và hỏi công chứng viên xem căn cứ đó có đủ không.
- Ghi vào hợp đồng đặt cọc danh sách những người sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng, kèm điều khoản hoàn cọc nếu thiếu chữ ký.
- Đến ngày công chứng, kiểm tất cả người ký có mặt, đúng người trên giấy tờ nhân thân.
Đừng chấp nhận phương án "chồng ký trước, vợ ký sau" hay "ký chuyển nhượng rồi bổ sung giấy đồng ý". Hợp đồng ký thiếu người có quyền là hợp đồng có lỗ hổng ngay từ ngày đầu.
Bên kia không chịu ký thì sao
Nếu vợ hoặc chồng của người bán không đồng ý bán, bạn không có cách nào hợp pháp để vượt qua sự phản đối đó trong giao dịch mua bán thông thường. Một số người bán đề xuất ghi tên người mua là "người được uỷ quyền quản lý", hoặc làm hợp đồng vay tiền kèm giữ sổ thay cho hợp đồng chuyển nhượng. Những cách này không làm bạn thành chủ sử dụng đất và dễ dẫn đến tranh chấp.
Trường hợp người phối ngẫu không ký vì vợ chồng đang mâu thuẫn, câu chuyện có thể còn đi xa: chia tài sản, ly hôn, tranh chấp tại toà. Bạn không nên đặt tiền vào giữa một cuộc tranh chấp gia đình. Nếu đã lỡ đặt cọc, hãy căn cứ điều khoản hoàn cọc và yêu cầu người bán trả lại tiền bằng văn bản.
Còn nếu người phối ngẫu đồng ý nhưng không thể có mặt, chẳng hạn đang ở nước ngoài, có thể dùng văn bản đồng ý hoặc văn bản uỷ quyền được lập tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài hay được hợp pháp hoá theo quy định. Hỏi trước tổ chức hành nghề công chứng định ký xem họ chấp nhận hình thức nào, để không phải dời ngày ký nhiều lần.
Câu hỏi thường gặp
Sổ chỉ ghi tên chồng thì vợ có phải ký hợp đồng bán không?
Nếu nhà đất có được trong thời kỳ hôn nhân và không phải tài sản riêng của chồng, thì đó thường là tài sản chung và cần cả hai vợ chồng đồng ý bằng văn bản. Nếu là tài sản riêng, người chồng cần đưa ra căn cứ chứng minh, và vẫn lưu ý trường hợp đây là chỗ ở duy nhất của gia đình.
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân có thời hạn bao lâu?
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân có thời hạn sử dụng nhất định kể từ ngày cấp và chỉ dùng cho mục đích ghi trên giấy. Bạn nên hỏi công chứng viên về yêu cầu cụ thể và kiểm ngày cấp còn trong hạn trước ngày ký hợp đồng chuyển nhượng.
Mua nhà của người đã ly hôn cần giấy tờ gì?
Cần bản án hoặc quyết định ly hôn có hiệu lực. Nếu bản án đã chia nhà cho người bán thì xem phần chia tài sản trong đó. Nếu bản án không giải quyết tài sản, cần văn bản thoả thuận chia tài sản của hai người hoặc chữ ký của người kia trong hợp đồng chuyển nhượng.
Người bán nói nhà mua bằng tiền riêng trước khi cưới nhưng sổ cấp sau khi cưới thì sao?
Thời điểm cấp sổ không phải yếu tố duy nhất. Điều cần xác định là tài sản có được bằng nguồn nào và vào lúc nào. Người bán cần chứng minh bằng giấy tờ như hợp đồng mua bán ký trước khi kết hôn, chứng từ thanh toán bằng tiền riêng, hoặc văn bản thoả thuận tài sản riêng với người phối ngẫu.
Vợ chồng người bán ký uỷ quyền cho một người khác đi bán có được không?
Được, nếu văn bản uỷ quyền được công chứng hoặc chứng thực đúng quy định, ghi rõ tài sản và phạm vi uỷ quyền. Bạn nên kiểm văn bản uỷ quyền còn hiệu lực, người uỷ quyền còn sống và chưa huỷ uỷ quyền, và cân nhắc kỹ vì mua qua uỷ quyền có rủi ro riêng.
Người bán độc thân nhưng sống chung với bạn trai nhiều năm, có cần người đó ký không?
Về pháp lý, người sống chung không đăng ký kết hôn không phải vợ chồng. Tuy vậy, nếu người đó có góp tiền mua, họ có thể khởi kiện đòi quyền lợi. Để an toàn, bạn có thể đề nghị người đó ký văn bản xác nhận không có quyền lợi gì với tài sản trước khi giao dịch.