Nếu người sang quán cho bạn không thuê trực tiếp từ chủ nhà mà thuê lại từ một người thuê khác, quyền ở lại mặt bằng của bạn chỉ chắc bằng mắt xích yếu nhất trong chuỗi: hợp đồng gốc còn hạn bao lâu, việc cho thuê lại có được chủ nhà đồng ý không, và người ở giữa có còn thực hiện nghĩa vụ với chủ nhà hay không. Trước khi trả tiền sang, bạn cần lần ngược từng tầng tới tận người đứng tên sở hữu.
Mô hình thuê lại rất phổ biến ở các tuyến phố đông khách: một người thuê nguyên căn dài hạn, chia mặt tiền thành hai ba quầy để cho thuê lại, hoặc một công ty thuê cả toà nhà rồi chia nhỏ. Người bán quán cho bạn có thể đứng ở tầng thứ hai hay thứ ba của chuỗi đó mà chính họ cũng không nói rõ. Bài này giúp bạn nhận diện chuỗi, kiểm từng mắt xích và chọn cách giao dịch an toàn.
Thuê lại là gì và vì sao quan trọng với bên nhận
Thuê lại là khi người đang thuê tài sản cho một người khác thuê tiếp toàn bộ hoặc một phần tài sản đó. Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự về hợp đồng thuê tài sản, bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý. Nếu không có sự đồng ý đó, việc cho thuê lại có thể là căn cứ để chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng với người thuê chính, và khi hợp đồng gốc chấm dứt, mọi tầng thuê lại phía dưới cũng mất chỗ dựa.
Một nguyên tắc nữa: người thuê lại không thể có quyền rộng hơn người cho mình thuê. Hợp đồng gốc còn hai năm thì hợp đồng thuê lại không thể bảo đảm cho bạn năm năm, dù trên giấy ghi như vậy. Mục đích sử dụng cũng thế: nếu hợp đồng gốc chỉ cho phép làm cửa hàng bán lẻ, việc mở quán ăn có bếp nấu có thể đã vi phạm hợp đồng gốc ngay từ đầu.
Với bên nhận sang nhượng, điều đáng lo là bạn không thấy được chuỗi này nếu không hỏi. Người bán quán đưa bạn xem một hợp đồng thuê đứng tên họ, có chữ ký bên cho thuê, trông hoàn toàn bình thường. Chỉ khi đối chiếu tên bên cho thuê với người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, bạn mới biết người ký với họ không phải chủ nhà.
Lần ngược chuỗi hợp đồng: các bước kiểm
Mục tiêu là đi từ người bán quán lên tới người có quyền sở hữu, kiểm từng hợp đồng một. Thứ tự gợi ý:
- Xem hợp đồng thuê của người bán quán, ghi lại tên bên cho thuê, thời hạn, mục đích sử dụng, điều khoản về cho thuê lại và chuyển nhượng.
- Đề nghị xem giấy tờ chứng minh quyền của bên cho thuê đó. Nếu bên cho thuê không phải người đứng tên sở hữu, họ phải có hợp đồng thuê với chủ nhà hoặc giấy uỷ quyền quản lý cho thuê.
- Xem hợp đồng gốc với chủ nhà: thời hạn còn lại, có điều khoản cho phép cho thuê lại không, tiền thuê đã trả tới đâu.
- Đối chiếu tên chủ nhà trên hợp đồng gốc với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Nếu nhà là tài sản chung, chú ý chữ ký của những người đồng sở hữu.
- Gặp trực tiếp chủ nhà, hỏi họ có biết và đồng ý việc cho thuê lại không, có kế hoạch gì với căn nhà khi hợp đồng gốc hết hạn không.
- Hỏi người thuê chính về tình trạng thanh toán với chủ nhà. Nếu người ở giữa nợ tiền thuê, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng gốc bất cứ lúc nào.
Nếu ở bất kỳ bước nào người bán quán hoặc người thuê chính không muốn cho bạn gặp chủ nhà, đó là tín hiệu rõ nhất để dừng lại. Một chuỗi thuê lại hợp lệ không có gì phải giấu.
Mắt xích yếu thường gặp
Bảng sau tổng hợp các điểm yếu hay gặp trong chuỗi thuê lại và hậu quả với bạn:
| Mắt xích yếu | Hậu quả có thể xảy ra | Cách giảm rủi ro |
|---|---|---|
| Hợp đồng gốc cấm cho thuê lại hoặc không nhắc tới | Chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng gốc khi phát hiện | Xin chủ nhà văn bản đồng ý trước khi trả tiền |
| Hợp đồng gốc còn ít thời gian | Bạn chỉ ở được đến hết hạn hợp đồng gốc | Tính lại giá sang theo thời gian thật; hỏi chủ nhà về việc ký tiếp |
| Người thuê chính nợ tiền thuê | Chủ nhà chấm dứt hợp đồng gốc, cả chuỗi mất chỗ | Yêu cầu chứng từ trả tiền thuê; cân nhắc trả trực tiếp cho chủ nhà |
| Mục đích sử dụng khác hợp đồng gốc | Vi phạm hợp đồng gốc; khó xin giấy phép tại địa chỉ | Kiểm điều khoản mục đích sử dụng; xin chủ nhà điều chỉnh |
| Người cho thuê không có giấy uỷ quyền | Hợp đồng thuê lại không có chỗ dựa pháp lý | Yêu cầu giấy uỷ quyền rõ phạm vi cho thuê, thời hạn |
Ví dụ giả định: một quầy cà phê trên mặt tiền được người thuê chính cho thuê lại, hợp đồng gốc còn tám tháng, chủ nhà đã báo không gia hạn vì muốn bán nhà. Người bán quầy biết điều này nhưng chỉ nói "hợp đồng của em còn hai năm". Nếu bạn không lần tới chủ nhà, bạn sẽ chỉ biết sự thật khi đã trả tiền.
Ba cách giao dịch an toàn hơn
Ký trực tiếp với chủ nhà. Cách sạch nhất là người thuê chính và người bán quán cùng chấm dứt phần của họ đối với quầy bạn nhận, còn bạn ký hợp đồng thuê mới trực tiếp với chủ nhà. Chuỗi rút ngắn còn một tầng, rủi ro từ người ở giữa biến mất.
Văn bản ba bên hoặc bốn bên. Nếu chủ nhà muốn giữ người thuê chính, có thể lập văn bản có chữ ký của chủ nhà, người thuê chính và bạn, xác nhận chủ nhà đồng ý cho bạn thuê lại, thời hạn tối đa và cam kết thông báo cho bạn nếu hợp đồng gốc có vấn đề.
Thuê lại có điều kiện bảo vệ. Khi không gặp được chủ nhà, ít nhất hợp đồng của bạn phải có điều khoản: nếu mặt bằng bị lấy lại vì lỗi của tầng trên, người cho thuê lại hoàn trả tiền thuê đã trả trước, tiền cọc và bồi thường. Cách này không giữ được mặt bằng, chỉ giúp bạn có cơ sở đòi tiền.
Mục đích sử dụng và giấy tờ kinh doanh tại địa chỉ thuê lại
Một rủi ro ít người để ý là giấy tờ kinh doanh của bạn tại địa chỉ đó. Khi đăng ký hộ kinh doanh hoặc xin các giấy chứng nhận điều kiện như an toàn thực phẩm, nhiều nơi yêu cầu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng địa điểm, thường là hợp đồng thuê. Nếu hợp đồng của bạn là hợp đồng thuê lại mà không kèm văn bản đồng ý của chủ nhà, cơ quan tiếp nhận có thể đề nghị bổ sung, và quá trình mở lại quán dưới tên bạn bị kéo dài.
Mục đích sử dụng ghi trong hợp đồng gốc cũng quan trọng. Ví dụ giả định: hợp đồng gốc ghi cho thuê làm văn phòng và cửa hàng trưng bày, nhưng tầng dưới đã thành quán ăn có bếp gas. Ngoài nguy cơ vi phạm hợp đồng với chủ nhà, việc dùng sai công năng còn kéo theo yêu cầu về phòng cháy, thoát khói mà mặt bằng chưa chắc đáp ứng. Hãy đọc kỹ dòng mục đích sử dụng, và nếu cần, xin chủ nhà ghi rõ cho phép kinh doanh ăn uống trong văn bản đồng ý.
Tiền sang nhượng trong chuỗi thuê lại
Khi mặt bằng nằm trong chuỗi thuê lại, khoản tiền sang thường có nhiều phần: phần trả cho tài sản trong quán, phần người bán muốn thu lại cho chi phí họ đã bỏ ra, và đôi khi một phần người thuê chính đòi thêm để đồng ý đổi người. Bạn nên yêu cầu tách rõ ai nhận khoản nào, vì mỗi người nhận tiền là một người bạn có thể phải đòi khi có chuyện.
Đặc biệt lưu ý khoản người thuê chính thu thêm. Nếu họ không có quyền cho thuê lại, khoản thu đó không có cơ sở vững, và khi chủ nhà lấy lại mặt bằng, bạn sẽ phải đòi cùng lúc hai người. Ghi rõ trong giấy sang nhượng việc hoàn trả của từng người theo từng tình huống giúp bạn tránh bị đẩy qua đẩy lại.
Một cách khác là giữ phần lớn tiền sang cho tới khi có văn bản chấp thuận của chủ nhà. Người bán có thể không vui, nhưng nếu chuỗi hợp lệ, họ sẽ lấy được văn bản đó trong thời gian ngắn. Nếu không lấy được, bạn đã tránh được một khoản rủi ro lớn.
Khi chuỗi đã đứt sau khi bạn nhận quán
Có trường hợp bạn đã nhận quán và kinh doanh được một thời gian, rồi chủ nhà xuất hiện thông báo chấm dứt hợp đồng với người thuê chính vì nợ tiền hoặc vì cho thuê lại không xin phép. Lúc này, hãy làm ba việc song song: đề nghị chủ nhà cho biết lý do và thời hạn bằng văn bản; hỏi chủ nhà có sẵn sàng ký trực tiếp với bạn không; và gửi yêu cầu bằng văn bản cho người cho bạn thuê lại về việc hoàn tiền thuê đã trả trước, tiền cọc.
Nhiều chủ nhà chấp nhận ký trực tiếp với người đang kinh doanh thật, vì họ muốn có người thuê ổn định và trả tiền đều. Bạn nên chuẩn bị đề xuất cụ thể: thời hạn, giá, cách trả, tiền cọc mới. Nếu chủ nhà không đồng ý, bạn cần thời gian để dọn và thu hồi tài sản, nên thương lượng một mốc bàn giao hợp lý.
Tranh chấp với người ở giữa về tiền sang, tiền cọc là tranh chấp hợp đồng dân sự. Nếu số tiền đáng kể và các bên không hợp tác, bạn nên nhờ người làm nghề xem chuỗi hợp đồng để biết đòi ai, theo căn cứ nào. Chuẩn bị đủ bản chụp mọi hợp đồng trong chuỗi, chứng từ chuyển tiền và tin nhắn sẽ giúp việc đánh giá nhanh hơn.
Câu hỏi thường gặp
Người thuê nhà có được cho người khác thuê lại không?
Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự, bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý. Cho thuê lại không có sự đồng ý của chủ nhà có thể là căn cứ để chủ nhà chấm dứt hợp đồng với người thuê chính.
Làm sao biết người sang quán có phải người thuê trực tiếp từ chủ nhà?
Đối chiếu tên bên cho thuê trên hợp đồng của người bán với tên người đứng sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Nếu khác nhau, đề nghị xem hợp đồng gốc hoặc giấy uỷ quyền và gặp trực tiếp chủ nhà.
Hợp đồng thuê lại ghi năm năm mà hợp đồng gốc còn hai năm thì sao?
Người thuê lại không thể có quyền rộng hơn người cho mình thuê. Khi hợp đồng gốc hết hạn hoặc chấm dứt, hợp đồng thuê lại mất chỗ dựa. Bạn chỉ còn quyền đòi người cho thuê lại bồi thường theo hợp đồng của mình.
Có nên trả tiền thuê trực tiếp cho chủ nhà thay vì người ở giữa?
Chỉ nên làm khi có văn bản thoả thuận của các bên về việc này. Trả trực tiếp giúp bạn chắc tiền thuê đến đúng chủ nhà, nhưng cần ghi rõ để người ở giữa không đòi thêm và chủ nhà ghi nhận đúng khoản đã nhận.
Chủ nhà lấy lại mặt bằng vì người thuê chính nợ tiền, bên thuê lại đòi ai?
Bạn đòi người đã cho bạn thuê lại và người đã nhận tiền sang theo hợp đồng của bạn với họ. Đồng thời có thể đề nghị chủ nhà ký trực tiếp nếu muốn ở lại, vì chủ nhà không có nghĩa vụ với người không ký với mình.
Văn bản ba bên khi thuê lại nên ghi những gì?
Nên ghi chủ nhà đồng ý cho bạn thuê lại, thời hạn tối đa, mục đích sử dụng, cam kết thông báo khi hợp đồng gốc có vấn đề, và việc chủ nhà có sẵn sàng ký trực tiếp với bạn nếu hợp đồng với người thuê chính chấm dứt.