Khi mua một căn nhà đang có người ở, bạn phải biết họ là ai, ở theo giấy tờ gì, đến bao giờ, và ai chịu trách nhiệm đưa họ ra; vì hợp đồng thuê còn hạn nhìn chung không tự chấm dứt khi nhà đổi chủ, còn người đăng ký cư trú tại địa chỉ cũng không tự biến mất khỏi dữ liệu. Nhiều người mua xong mới phát hiện mình nhận về một mặt bằng đang cho thuê ba năm, hay một người họ hàng của chủ cũ không chịu dọn đi.
Bài này đi qua các loại người đang ở, giấy tờ cần xem, chuyện tiền cọc của người thuê, đăng ký cư trú tại địa chỉ, và cách viết điều khoản bàn giao nhà trống. Các quy định cụ thể về nhà ở, cư trú có thay đổi qua từng thời kỳ; bạn đối chiếu văn bản hiện hành cho trường hợp của mình.
Ai đang ở trong căn nhà bạn định mua
Lần đầu đi xem nhà, bạn nên chú ý những chi tiết nhỏ: đồ đạc trong phòng có phải của gia đình người bán không, có xe lạ dựng trong sân, có bảng hiệu cửa hàng ở tầng trệt, có nhiều đồng hồ điện nước riêng cho từng phòng. Đó là dấu hiệu căn nhà đang được cho thuê hoặc có người khác sinh sống.
Người ở trong nhà có thể thuộc nhiều nhóm: người thuê có hợp đồng bằng văn bản, người thuê theo thoả thuận miệng trả tiền hằng tháng, người thân của chủ nhà ở nhờ, người được nhờ trông nhà, hoặc người từng có quan hệ với gia đình người bán và tự cho là có quyền ở. Mỗi nhóm có vị thế pháp lý khác nhau và cách xử lý khác nhau.
Câu hỏi đầu tiên bạn đặt cho người bán rất đơn giản: hiện có những ai đang ở hoặc đang sử dụng căn nhà, theo thoả thuận gì, đến khi nào. Đề nghị người bán trả lời bằng văn bản và đính kèm vào hợp đồng đặt cọc. Một câu trả lời mập mờ ở bước này thường báo trước một cuộc bàn giao khó khăn.
Hợp đồng thuê còn hạn đi theo căn nhà
Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự về thuê tài sản, việc thay đổi chủ sở hữu tài sản thuê nhìn chung không làm chấm dứt hợp đồng thuê; bên thuê thường được tiếp tục thuê theo hợp đồng đã ký. Pháp luật nhà ở cũng có những quy định riêng về quyền và nghĩa vụ khi bán nhà đang cho thuê, trong đó có việc bên cho thuê phải thông báo cho bên thuê. Chi tiết cụ thể nên đối chiếu văn bản hiện hành.
Hệ quả thực tế là: nếu bạn mua một căn nhà mà người bán đã cho thuê năm năm, mới qua một năm, bạn có thể phải tiếp tục cho thuê bốn năm còn lại theo giá cũ, trừ khi bên thuê đồng ý chấm dứt sớm hoặc hợp đồng có điều khoản cho phép chấm dứt khi bán nhà. Đọc hợp đồng thuê vì vậy quan trọng như đọc giấy chứng nhận.
Nhiều hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có điều khoản bồi thường lớn nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt. Nếu người bán hứa "sẽ cho người thuê dọn đi trước khi bàn giao", hãy hỏi họ định làm thế nào và ai trả khoản bồi thường đó. Đừng để khoản đó rơi vào bạn sau khi đã đứng tên.
Giấy tờ nên xin xem khi nhà đang cho thuê
Đề nghị người bán cung cấp bản sao những giấy tờ sau trước khi đặt cọc:
- Hợp đồng thuê và các phụ lục, kể cả phụ lục gia hạn, điều chỉnh giá.
- Biên nhận tiền cọc của người thuê và tiền thuê đã trả trước, nếu có.
- Danh sách người thuê, số phòng, thời hạn từng hợp đồng nếu là nhà cho thuê nhiều phòng.
- Thông tin đăng ký tạm trú của người thuê tại địa chỉ, theo hiểu biết của chủ nhà.
- Hoá đơn điện, nước, internet gần nhất, để biết có khoản nợ nào đang treo.
- Văn bản thông báo của người bán gửi bên thuê về việc bán nhà, nếu đã gửi.
Nếu có thể, nên gặp trực tiếp người thuê. Họ sẽ cho bạn biết những điều người bán không nói: hợp đồng thật sự có hạn đến bao giờ, đã trả trước bao nhiêu tháng, có thoả thuận miệng nào ngoài hợp đồng.
Từng loại người ở và cách xử lý trước khi mua
Bảng dưới đây giúp bạn xếp nhóm và quyết định điều khoản phù hợp trong hợp đồng đặt cọc:
| Người đang ở | Vị thế thường gặp | Nên thoả thuận gì |
|---|---|---|
| Người thuê có hợp đồng còn hạn | Thường được tiếp tục thuê dù nhà đổi chủ | Kế thừa hợp đồng, hoặc người bán thoả thuận chấm dứt và tự lo bồi thường |
| Người thuê đã hết hạn hợp đồng | Không còn căn cứ thuê dài, nhưng cần thời gian báo trước hợp lý | Người bán thông báo, nhận lại nhà trước ngày bàn giao |
| Thuê miệng trả tiền theo tháng | Khó chứng minh thời hạn, dễ tranh cãi | Người bán lập văn bản thanh lý, trả cọc cho người thuê |
| Người thân ở nhờ | Không có quyền thuê, nhưng có thể chưa sẵn sàng dọn | Người ở nhờ ký xác nhận dọn đi trước một ngày cụ thể |
| Người trông nhà, giữ nhà | Thường theo thoả thuận với chủ | Chấm dứt thoả thuận trước bàn giao, nhận lại chìa khoá |
Nguyên tắc chung: mọi việc đưa người đang ở ra khỏi nhà là trách nhiệm của người bán, và phải xong trước khi bạn trả phần lớn số tiền. Ghi điều đó thành chữ, không dựa vào lời hứa.
Người đăng ký thường trú, tạm trú tại địa chỉ
Từ khi dữ liệu cư trú được quản lý điện tử, nhiều người nghĩ chuyện hộ khẩu không còn ảnh hưởng đến mua bán nhà. Thực tế, người đã đăng ký thường trú tại một chỗ ở hợp pháp vẫn được ghi nhận tại địa chỉ đó cho đến khi họ chuyển đi hoặc bị xoá theo quy định. Luật Cư trú có cơ chế xoá đăng ký thường trú khi chỗ ở đã chuyển quyền sở hữu mà người đó không đăng ký nơi mới sau một khoảng thời gian luật định, trừ trường hợp được chủ sở hữu mới đồng ý cho tiếp tục.
Với người mua, điều này nghĩa là chủ cũ và người nhà của họ có thể còn tên tại địa chỉ một thời gian sau khi bạn đã nhận nhà. Việc này không làm bạn mất quyền sở hữu, nhưng có thể gây phiền khi bạn đăng ký thường trú cho gia đình mình, hoặc khi có giấy tờ, thông báo gửi đến tên người cũ.
Cách gọn nhất là thoả thuận người bán và những người có tên cư trú tại địa chỉ hoàn tất thủ tục chuyển đi trong một thời hạn ghi trong hợp đồng. Bạn có thể giữ lại một khoản nhỏ cho đến khi việc này xong. Với người thuê đăng ký tạm trú, việc chấm dứt tạm trú đi cùng việc chấm dứt hợp đồng thuê.
Tiền cọc của người thuê và các khoản treo
Tiền cọc người thuê đang nằm ở người bán. Nếu bạn kế thừa hợp đồng thuê, đến khi hết hạn bạn là người phải trả lại cọc cho người thuê. Yêu cầu người bán chuyển khoản cọc đó cho bạn hoặc trừ vào giá mua, ghi rõ con số.
Tiền thuê đã trả trước. Người thuê trả trước sáu tháng cho chủ cũ thì trong sáu tháng đó bạn không thu được gì. Tính phần còn lại và thoả thuận khấu trừ.
Điện, nước, phí dịch vụ còn nợ. Chốt chỉ số công tơ vào ngày bàn giao, chụp ảnh, và thoả thuận người bán thanh toán phần trước ngày đó.
Đồ đạc của người thuê. Ghi rõ đồ nào thuộc căn nhà, đồ nào của người thuê sẽ mang đi. Tranh cãi về cái máy lạnh, cái bình nóng lạnh là chuyện rất hay gặp.
Sửa chữa người thuê đã làm. Người thuê có thể đã cải tạo, ngăn phòng với thoả thuận hoàn trả hiện trạng hay được bù chi phí. Hỏi để biết bạn có kế thừa nghĩa vụ nào không.
Chốt ngày bàn giao nhà trống
Trình tự dưới đây giúp tiền của bạn luôn đi sau một việc đã xong:
- Ghi trong hợp đồng đặt cọc danh sách người đang ở và cam kết của người bán về việc đưa họ ra trước một ngày cụ thể.
- Thoả thuận phần lớn số tiền chỉ thanh toán sau khi nhà đã trống và được bàn giao chìa khoá, hoặc giữ lại một khoản đáng kể đến ngày đó.
- Trước ngày bàn giao, đến kiểm tận nơi: người thuê đã dọn chưa, đồ đạc đã chuyển chưa.
- Lập biên bản bàn giao có chữ ký hai bên, ghi chỉ số điện nước, tình trạng nhà, danh sách đồ để lại.
- Thay khoá ngay sau khi nhận nhà.
- Theo dõi việc chuyển thường trú, tạm trú của người cũ và nhắc người bán theo thời hạn đã thoả thuận.
Ghi thêm mức phạt cho mỗi ngày chậm bàn giao. Khoản phạt không cần lớn, nhưng nó biến lời hứa thành nghĩa vụ có giá.
Nếu bạn mua để tiếp tục cho thuê
Không phải ai cũng muốn nhà trống. Nhiều người mua căn nhà đang có người thuê ổn định vì muốn có dòng tiền ngay. Trường hợp này, hãy coi hợp đồng thuê như một tài sản đi kèm và kiểm nó kỹ như kiểm căn nhà: giá thuê có phù hợp không, thời hạn còn bao lâu, người thuê trả tiền đúng hạn không, có điều khoản tăng giá không.
Sau khi sang tên, nên lập văn bản ba bên giữa người bán, bạn và người thuê, ghi nhận việc chuyển giao vai trò bên cho thuê, số tiền cọc đã chuyển giao, tài khoản nhận tiền thuê mới. Văn bản này giúp người thuê yên tâm và tránh trường hợp họ tiếp tục trả tiền cho chủ cũ.
Cũng đừng quên phần nghĩa vụ đi kèm việc cho thuê: kê khai thuế với thu nhập cho thuê theo quy định hiện hành, giữ điều kiện an toàn phòng cháy nếu cho thuê nhiều phòng. Những việc này thuộc về chủ mới kể từ ngày bạn đứng tên.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà đang cho thuê thì người thuê có phải dọn đi không?
Không đương nhiên. Theo nguyên tắc chung về thuê tài sản, đổi chủ sở hữu không tự làm chấm dứt hợp đồng thuê còn hạn. Người thuê chỉ phải dọn khi hợp đồng hết hạn, khi họ đồng ý chấm dứt sớm, hoặc khi hợp đồng có điều khoản cho phép. Hãy đọc hợp đồng thuê trước khi mua.
Người thân của chủ cũ ở nhờ không chịu dọn đi thì xử lý thế nào?
Người ở nhờ không có quyền thuê, nhưng việc đưa họ ra nên là trách nhiệm của người bán trước khi bàn giao. Nếu đã nhận nhà mà họ vẫn ở, bạn có thể yêu cầu hoà giải ở cơ sở, rồi khởi kiện đòi lại nhà. Vì vậy ghi cam kết bàn giao nhà trống trong hợp đồng rất quan trọng.
Chủ cũ chưa chuyển hộ khẩu đi thì có ảnh hưởng gì đến chủ mới?
Không làm bạn mất quyền sở hữu, nhưng có thể gây phiền khi đăng ký cư trú cho gia đình bạn. Luật Cư trú có cơ chế xoá đăng ký thường trú khi chỗ ở đã chuyển quyền sở hữu sau thời gian luật định. Tốt nhất ghi thời hạn chuyển đi vào hợp đồng mua bán.
Tiền cọc của người thuê ai trả lại khi hết hợp đồng?
Nếu bạn kế thừa hợp đồng thuê, bạn thường là người phải trả lại cọc cho người thuê khi hết hạn. Vì vậy cần yêu cầu người bán chuyển giao khoản cọc đó hoặc trừ vào giá mua, có văn bản xác nhận số tiền giữa người bán, bạn và người thuê.
Có nên gặp người thuê trước khi đặt cọc không?
Nên, nếu người bán đồng ý. Người thuê biết rõ thời hạn thật, số tiền đã trả trước, tình trạng nhà và những thoả thuận ngoài giấy. Gặp họ giúp bạn tránh bất ngờ, đồng thời giúp người thuê yên tâm về việc chuyển giao.
Nhà đang cho thuê làm cửa hàng có cần lưu ý gì thêm?
Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường dài hạn và có điều khoản bồi thường lớn khi chấm dứt trước hạn. Ngoài ra người thuê có thể đã cải tạo mặt tiền, lắp biển, thiết bị. Kiểm kỹ điều khoản hoàn trả hiện trạng và ai chịu chi phí khi trả mặt bằng.