Khi bên bán vi phạm nghĩa vụ đến mức bạn không còn đạt được mục đích mua, như không giao sổ, không đi công chứng sau nhiều lần được yêu cầu, bạn có thể huỷ hợp đồng, yêu cầu bên bán hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại chứng minh được, cộng khoản phạt nếu hợp đồng có thoả thuận. Điều kiện là bạn phải có căn cứ huỷ và phải thông báo việc huỷ cho bên bán.
Bài này dành cho người đã quyết định không đi tiếp. Bài giải thích huỷ hợp đồng khác gì với hợp đồng vô hiệu, khi nào bạn được quyền huỷ, cách soạn thông báo huỷ, các khoản tiền được đòi và chứng cứ cho từng khoản, cách thoả thuận trả dần, và điều gì xảy ra nếu bên bán không có tiền.
Huỷ hợp đồng khác hợp đồng vô hiệu thế nào
Hai khái niệm hay bị dùng lẫn nhưng hệ quả khác nhau, nhất là ở phần bồi thường. Biết mình đang ở hướng nào giúp bạn đòi đúng khoản.
| Tiêu chí | Huỷ hợp đồng do vi phạm | Hợp đồng vô hiệu |
|---|---|---|
| Hợp đồng ban đầu | Hợp lệ, có hiệu lực | Có khiếm khuyết từ đầu: sai hình thức, vi phạm điều cấm, chủ thể không có quyền |
| Lý do chấm dứt | Một bên vi phạm nghĩa vụ, bên kia thực hiện quyền huỷ | Toà tuyên hoặc các bên thừa nhận giao dịch không có hiệu lực |
| Hoàn trả | Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận | Các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả những gì đã nhận |
| Bồi thường | Bên vi phạm bồi thường thiệt hại cho bên bị vi phạm | Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường, có thể xét lỗi của cả hai bên |
| Phạt vi phạm theo hợp đồng | Có thể áp dụng nếu hợp đồng thoả thuận | Điều khoản phạt thường không được áp dụng như hợp đồng có hiệu lực |
Nếu giấy tờ của bạn là hợp đồng có công chứng hợp lệ, hướng huỷ do vi phạm thường thuận lợi hơn cho bên mua. Nếu chỉ có giấy tay, việc xác định hướng nào áp dụng phụ thuộc vào chứng cứ và đánh giá của toà.
Khi nào bên mua được quyền huỷ hợp đồng
Bên bán vi phạm nghiêm trọng. Theo Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền huỷ hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, tức là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Mua nhà đất mà không bao giờ được đứng tên là ví dụ điển hình của việc không đạt mục đích.
Bên bán chậm thực hiện sau khi đã được yêu cầu. Nếu bạn đã yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý mà bên bán vẫn không làm, bạn có căn cứ để huỷ. Đây là lý do văn bản yêu cầu có hạn rõ ràng rất quan trọng.
Hợp đồng có điều khoản huỷ. Nhiều hợp đồng ghi sẵn: quá một số ngày mà bên bán không giao sổ thì bên mua có quyền huỷ và nhận lại tiền cùng khoản phạt. Nếu có điều khoản này, hãy làm đúng các bước nó quy định.
Tài sản không thể chuyển giao được nữa. Bên bán đã bán cho người khác và người đó đã đứng tên, hoặc tài sản đã bị xử lý để thi hành án. Lúc này tiếp tục hợp đồng không còn ý nghĩa.
Chính bạn không vi phạm trước. Nếu bạn đang chậm thanh toán so với hợp đồng, bên bán có thể lập luận rằng họ tạm ngừng thực hiện vì bạn vi phạm trước. Rà kỹ lịch thanh toán của mình trước khi tuyên bố huỷ.
Thông báo huỷ hợp đồng: soạn và gửi thế nào
Bộ luật Dân sự yêu cầu bên huỷ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia; nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Một thông báo huỷ tốt gồm:
- Dẫn chiếu hợp đồng: số, ngày ký, tổ chức công chứng nếu có, mô tả tài sản.
- Tóm tắt nghĩa vụ bên bán đã vi phạm, các lần bạn đã yêu cầu (ngày gửi, hình thức), và việc bên bán vẫn không thực hiện.
- Tuyên bố rõ việc huỷ hợp đồng và căn cứ huỷ: điều khoản hợp đồng hoặc quy định của Bộ luật Dân sự về huỷ hợp đồng do vi phạm; ghi rõ ngày lập thông báo.
- Yêu cầu hoàn trả số tiền đã nhận, liệt kê từng khoản, và yêu cầu bồi thường, phạt vi phạm (nếu có thoả thuận), kèm thời hạn trả và số tài khoản nhận.
- Nêu việc bạn sẵn sàng hoàn trả những gì đã nhận từ bên bán, như chìa khoá, nhà đã bàn giao, giấy tờ bản sao.
- Gửi bằng bưu chính có báo phát đến địa chỉ trong hợp đồng và gửi kèm qua tin nhắn; nếu hợp đồng đã công chứng, cân nhắc thông báo cho tổ chức công chứng đã chứng nhận.
Huỷ hợp đồng là quyết định khó đảo ngược. Đọc kỹ lần cuối trước khi gửi, và chỉ gửi khi bạn thật sự không muốn tiếp tục mua.
Các khoản có thể đòi và cách chứng minh
Mỗi khoản cần căn cứ và chứng cứ riêng. Bảng dưới giúp bạn chuẩn bị theo từng dòng.
| Khoản | Căn cứ | Chứng cứ cần có |
|---|---|---|
| Tiền đã trả | Hoàn trả khi huỷ hợp đồng | Sao kê, biên nhận, xác nhận của bên bán |
| Khoản phạt vi phạm hoặc phạt cọc | Thoả thuận trong hợp đồng, hợp đồng đặt cọc | Điều khoản phạt; chứng cứ bên bán vi phạm |
| Chi phí đã bỏ ra vì giao dịch | Bồi thường thiệt hại thực tế | Hoá đơn công chứng, đo đạc, môi giới, sửa chữa sau bàn giao |
| Lợi ích lẽ ra được hưởng, như chênh lệch giá | Bồi thường thiệt hại, nếu chứng minh được | Chứng cứ giá thị trường; thường cần định giá |
| Lãi trên khoản chậm hoàn trả | Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền | Mốc bên bán phải trả và ngày thực trả |
Bộ luật Dân sự cho phép các bên tự thoả thuận mức phạt vi phạm trong hợp đồng dân sự. Nếu hợp đồng có cả phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, cần xem các bên có thoả thuận áp dụng cả hai không; nếu không có thoả thuận, thường chỉ áp dụng phạt vi phạm.
Ví dụ giả định: cộng các khoản cho rõ
Ví dụ giả định: anh B mua một căn nhà giá 2 tỷ đồng theo hợp đồng có công chứng, đã trả 1,6 tỷ đồng. Hợp đồng ghi bên bán phải giao bản gốc sổ trong một thời hạn, quá hạn thì bên mua có quyền huỷ và bên bán chịu phạt một khoản cố định theo thoả thuận. Bên bán không giao sổ dù anh B đã gửi hai văn bản yêu cầu. Anh B gửi thông báo huỷ.
Các khoản anh B có thể yêu cầu: hoàn trả 1,6 tỷ đồng; khoản phạt theo hợp đồng; các chi phí đã bỏ ra như phí công chứng, đo đạc, nếu hợp đồng cho phép vừa phạt vừa bồi thường; và lãi trên khoản chậm hoàn trả kể từ khi bên bán có nghĩa vụ trả mà không trả. Phần chênh lệch giá nếu anh phải mua căn tương tự đắt hơn chỉ được tính nếu chứng minh được và hợp đồng không loại trừ.
Ví dụ này để minh hoạ cách nghĩ, không phải con số mẫu. Mức được chấp nhận trong thực tế phụ thuộc vào hợp đồng cụ thể, chứng cứ, và đánh giá của toà nếu phải khởi kiện. Điều quan trọng là liệt kê đủ, mỗi khoản một căn cứ, không cộng trùng một thiệt hại hai lần.
Khi bên bán đồng ý trả lại tiền theo nhiều đợt
Nhiều vụ việc kết thúc bằng thoả thuận hoàn tiền thay vì kiện. Để thoả thuận không trở thành tranh chấp mới, văn bản nên có:
- Tổng số tiền bên bán phải trả, chia theo từng đợt với ngày cụ thể và số tài khoản nhận.
- Hệ quả khi chậm một đợt: toàn bộ số còn lại đến hạn ngay, có tính lãi chậm trả, bạn có quyền khởi kiện đòi cả phần chưa đến hạn.
- Biện pháp bảo đảm nếu có thể: bên bán thế chấp tài sản khác, có người bảo lãnh, hoặc giữ nguyên bản gốc sổ ở nơi trung gian đến khi trả xong.
- Cam kết bên bán không chuyển nhượng, thế chấp tài sản đang tranh chấp cho đến khi trả đủ.
- Điều khoản xác nhận: khi nhận đủ, bạn xác nhận chấm dứt mọi yêu cầu liên quan; trước đó, các bên giữ nguyên quyền của mình.
- Chữ ký của bên bán và người có chung quyền, có người làm chứng hoặc công chứng.
Chỉ trả lại các giấy tờ bên bán cần, như hợp đồng bản gốc của bạn, khi đã nhận đủ tiền. Ký xác nhận từng đợt đúng số tiền thực nhận.
Khi bên bán không có tiền để trả
Thắng kiện chưa phải là nhận được tiền. Nếu bên bán đã tiêu hết số tiền nhận từ bạn và không còn tài sản, bản án vẫn có hiệu lực nhưng việc thi hành sẽ khó. Cơ quan thi hành án dân sự có thể xác minh, kê biên tài sản khác, khấu trừ thu nhập của người phải thi hành án theo quy định, nhưng không thể tạo ra tài sản không có.
Vì vậy, khi đã quyết định huỷ hợp đồng và khởi kiện, bạn nên cân nhắc đề nghị toà áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phù hợp, như phong toả tài sản của bên bán hoặc cấm chuyển dịch quyền về tài sản đang tranh chấp, để giữ lại thứ có thể thi hành sau này. Một số biện pháp yêu cầu người đề nghị nộp khoản bảo đảm.
Chính căn nhà đất đang giao dịch, nếu vẫn đứng tên bên bán, cũng là tài sản có thể dùng để thi hành nghĩa vụ trả tiền cho bạn. Đây là lý do nhiều người mua chọn phương án tiếp tục hợp đồng thay vì huỷ khi bên bán không còn tài sản khác: nhận tài sản đôi khi khả thi hơn nhận tiền.
Câu hỏi thường gặp
Có cần ra toà mới huỷ được hợp đồng không?
Không nhất thiết. Quyền huỷ hợp đồng do bên kia vi phạm có thể thực hiện bằng thông báo. Nhưng nếu bên bán không đồng ý việc huỷ hoặc không hoàn trả tiền, bạn sẽ phải khởi kiện để toà xác định việc huỷ có căn cứ và buộc hoàn trả, bồi thường.
Hợp đồng không ghi khoản phạt thì đòi được gì ngoài tiền gốc?
Bạn vẫn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại thực tế chứng minh được và tiền lãi trên khoản chậm hoàn trả. Thiếu điều khoản phạt chỉ có nghĩa là không có khoản phạt cố định, không có nghĩa bạn chỉ được nhận lại tiền gốc.
Đã nhận nhà ở mấy năm, khi huỷ hợp đồng có phải trả tiền thuê không?
Khi huỷ hợp đồng, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên bán có thể yêu cầu tính giá trị việc bạn sử dụng nhà trong thời gian qua, còn bạn có thể yêu cầu tính giá trị công sức cải tạo, sửa chữa đã làm tăng giá trị nhà. Hai khoản thường được xem xét cùng nhau.
Gửi thông báo huỷ rồi có rút lại được không?
Theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng bị huỷ bỏ thì không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi việc huỷ có căn cứ và đã thông báo, muốn tiếp tục thì hai bên thường phải giao kết lại hoặc lập thoả thuận mới. Vì vậy chỉ gửi khi đã quyết định chắc chắn.
Bên bán đòi trừ tiền phạt cọc vì cho rằng bạn vi phạm, xử lý thế nào?
Hai bên đang tranh cãi ai vi phạm trước. Chứng cứ về các lần bạn đề nghị thực hiện, lịch thanh toán của bạn, và lý do bên bán đưa ra sẽ quyết định. Nếu không thống nhất được, toà sẽ xác định bên có lỗi khi giải quyết tranh chấp.
Lãi chậm hoàn trả tính từ ngày nào?
Thường tính từ thời điểm bên bán có nghĩa vụ hoàn trả mà không trả, như hết hạn ghi trong thông báo huỷ hoặc thoả thuận hoàn tiền. Mức lãi theo thoả thuận của các bên nếu có, không có thì theo lãi suất do luật định; toà sẽ xem xét khi giải quyết.