Giá chuyển nhượng hai bên đã thoả thuận trong hợp đồng hoặc hợp đồng đặt cọc hợp lệ ràng buộc cả bên bán: đất lên giá sau khi ký không phải là lý do để bên bán đơn phương đòi thêm tiền. Bạn có quyền yêu cầu thực hiện đúng giá đã ký. Thương lượng lại là một lựa chọn, không phải nghĩa vụ.
Tuy vậy, "có quyền" chưa phải là "lấy được nhà nhanh". Bài này giúp bạn đánh giá vị thế của mình theo loại giấy tờ đang có, nhận ra những lý do đòi thêm tiền có thể chính đáng, cân nhắc giữa giữ nguyên giá và thương lượng, và cách ghi lại mọi thay đổi để không bị đòi lần thứ hai.
Vì sao đất lên giá không làm thay đổi giá đã ký
Hợp đồng là sự thoả thuận giữa các bên, và giá là điều khoản cốt lõi. Khi đã ký, mỗi bên phải thực hiện đúng cam kết; một bên không thể tự đổi điều khoản chỉ vì thị trường biến động theo hướng bất lợi cho mình. Rủi ro giá lên hay giá xuống là rủi ro bình thường của mọi giao dịch mua bán, và cả hai bên đều đã chấp nhận khi đặt bút ký.
Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, cho phép bên bị ảnh hưởng yêu cầu đàm phán lại. Nhưng điều kiện áp dụng khá chặt: sự thay đổi phải do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết, các bên không thể lường trước, lớn đến mức nếu biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc giao kết với nội dung khác, và bên bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết mà vẫn không thể ngăn chặn thiệt hại. Biến động giá thị trường thông thường hiếm khi đáp ứng các điều kiện này.
Ngay cả khi rơi vào trường hợp đó, luật cũng chỉ cho quyền yêu cầu đàm phán lại trong thời hạn hợp lý, và bên bị ảnh hưởng vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trong thời gian đàm phán. Không có chỗ nào cho phép bên bán giữ sổ để ép giá.
Vị thế của bạn theo loại giấy tờ đang có
Quyền đòi giữ nguyên giá rõ đến đâu phụ thuộc vào thứ bạn đang cầm trong tay. Bảng dưới giúp bạn ước lượng trước khi bước vào bất kỳ cuộc nói chuyện nào.
| Giấy tờ | Vị thế giữ giá | Điểm yếu cần lưu ý |
|---|---|---|
| Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, ghi rõ giá và lịch thanh toán | Mạnh: giá đã cố định, bên bán chỉ còn nghĩa vụ thực hiện | Giá ghi trong hợp đồng khác giá thực trả sẽ gây khó khi tranh chấp |
| Hợp đồng đặt cọc ghi giá và hạn ký hợp đồng chính | Khá mạnh: bên bán từ chối ký thì chịu phạt cọc theo thoả thuận hoặc theo luật | Phải xem hạn ký đã qua chưa, ai là bên không đến ký |
| Giấy tay có chữ ký hai bên, ghi giá | Trung bình: giá có chứng cứ nhưng hình thức hợp đồng chưa đúng luật | Bên bán có thể viện dẫn hợp đồng vi phạm hình thức để thoát |
| Chỉ có biên nhận tiền, thoả thuận giá bằng miệng | Yếu: khó chứng minh giá đã chốt | Cần tin nhắn, người làm chứng để chứng minh giá |
Nếu giá ghi trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế hai bên thoả thuận, vị thế của bạn phức tạp hơn nhiều. Đây là một trong những lý do không nên ghi giá thấp: khi xảy ra tranh chấp, chính bạn sẽ khó chứng minh mình đã trả bao nhiêu.
Khi nào yêu cầu bù tiền có thể có cơ sở
Diện tích thực tế lớn hơn trên hợp đồng. Nếu hợp đồng tính giá theo mét vuông và đo lại thấy dư, việc điều chỉnh tiền có thể hợp lý, tuỳ cách hợp đồng quy định. Nếu hợp đồng ghi giá trọn gói cho cả thửa thì khác. Đọc kỹ điều khoản về giá và diện tích.
Bên bán phải làm thêm việc ngoài thoả thuận. Ví dụ hợp đồng không giao cho bên bán việc hoàn công, chuyển mục đích sử dụng hay tách thửa, nay bạn muốn họ làm thì chi phí phát sinh cần thoả thuận mới.
Khoản thuế, phí được thoả thuận lại. Nếu ban đầu thoả thuận bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, nay giá tính thuế theo bảng giá đất mới cao hơn, bên bán có thể đề nghị chia lại. Đây là đề nghị, bạn không bắt buộc đồng ý.
Chính bạn chậm thực hiện nghĩa vụ. Nếu bạn trễ hạn thanh toán so với hợp đồng, bên bán có quyền đòi lãi chậm trả hoặc phạt vi phạm nếu có thoả thuận. Trước khi phản đối, hãy rà lại lịch thanh toán của chính mình.
Mọi trường hợp còn lại. Đơn thuần vì "giá giờ đã khác", "hàng xóm vừa bán được giá cao hơn" hay "con cái không đồng ý bán rẻ" đều không phải căn cứ pháp lý để tăng giá.
Cân nhắc: giữ nguyên giá hay thương lượng
Về lý, bạn có quyền giữ nguyên giá. Về thực tế, con đường đòi quyền đó có thể kéo dài nhiều tháng, thậm chí lâu hơn nếu phải ra toà, trong khi bạn không được sử dụng tài sản và tiền đã giao nằm im. Vì vậy nhiều người mua chọn thương lượng một mức bù nhỏ để kết thúc sớm. Đây là quyết định kinh tế của riêng bạn, không có đáp án đúng chung.
Một số câu hỏi giúp bạn quyết: Bạn cần nhà đất này gấp đến mức nào? Tổng số tiền đã trả chiếm bao nhiêu phần giá trị? Bên bán có tài sản khác để trả lại tiền và bồi thường nếu bạn thắng kiện huỷ hợp đồng không? Tài sản có rủi ro bị đem bán cho người khác trong lúc hai bên giằng co không?
Nếu chọn thương lượng, nên bắt đầu bằng việc nhắc lại hợp đồng và quyền của bạn, để bên bán hiểu rằng mọi khoản bù là sự nhân nhượng chứ không phải nghĩa vụ. Đồng thời gắn khoản bù với việc thực hiện ngay: tiền bù chỉ trả cùng lúc với việc ký công chứng hoặc giao sổ, không trả trước.
Nếu chọn giữ nguyên giá, hãy chuyển sang trình tự gửi văn bản yêu cầu thực hiện hợp đồng có hạn rõ ràng, như hướng dẫn trong bài riêng về bên bán không giao sổ của danh mục này.
Ghi lại thoả thuận mới để không bị đòi lần nữa
Nếu hai bên đồng ý điều chỉnh, mọi thay đổi phải bằng giấy. Bên bán đã đòi thêm một lần thì hoàn toàn có thể đòi lần hai nếu không có gì ràng buộc. Trình tự gợi ý:
- Lập phụ lục hợp đồng hoặc văn bản sửa đổi, dẫn chiếu đúng hợp đồng gốc (số, ngày ký, tổ chức công chứng nếu có).
- Ghi rõ số tiền điều chỉnh, lý do điều chỉnh do hai bên thống nhất, và khẳng định đây là lần điều chỉnh cuối cùng, giá chuyển nhượng sau điều chỉnh là cố định.
- Gắn tiền bù với việc cụ thể: bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng, giao bản gốc sổ, ký tờ khai thuế, bàn giao nhà, theo ngày giờ xác định.
- Nếu hợp đồng gốc đã công chứng, văn bản sửa đổi giá cũng nên công chứng để thống nhất với hồ sơ đăng ký biến động.
- Thanh toán khoản bù bằng chuyển khoản, nội dung ghi rõ "tiền điều chỉnh giá theo phụ lục ngày…", không đưa tiền mặt không biên nhận.
Đừng chấp nhận thoả thuận miệng kiểu "trả thêm chừng đó là xong". Không có văn bản, bạn không chứng minh được giá cuối cùng là bao nhiêu nếu bên bán tiếp tục trì hoãn.
Khi bên bán đang giữ cọc và đòi thêm
Nhiều trường hợp đòi thêm tiền xảy ra ở giai đoạn mới đặt cọc, chưa ký hợp đồng chuyển nhượng. Lúc này điều khoản cọc là công cụ chính. Theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị cọc, trừ khi các bên có thoả thuận khác. Hợp đồng đặt cọc của bạn có thể quy định mức phạt khác, nên đọc kỹ.
Điểm mấu chốt là xác định ai từ chối giao kết. Nếu bên bán chỉ nói "phải thêm tiền mới ký", còn bạn vẫn sẵn sàng ký đúng giá, bạn cần chứng minh thiện chí đó: gửi văn bản đề nghị ký hợp đồng chính đúng hạn, đúng giá, có ngày giờ và địa điểm cụ thể; nếu bên bán không đến, giữ lại chứng cứ về việc bạn có mặt.
Khi số tiền đã giao lớn hơn nhiều so với tiền cọc, phạt cọc có thể không bù được thiệt hại của bạn nếu giá thị trường đã tăng mạnh. Lúc đó cần tính kỹ giữa nhận phạt cọc để rút lui và yêu cầu ký hợp đồng chính. Những tranh chấp về cọc thường có nhiều chi tiết phải đọc từ hợp đồng cụ thể.
Những dấu hiệu cho thấy việc đòi thêm tiền chỉ là bước đầu
Có trường hợp bên bán đòi thêm tiền thật vì tiếc giá. Có trường hợp đó là cách kéo dài thời gian để làm việc khác. Những điểm cần để ý:
- Bên bán đổi mức đòi liên tục, mỗi lần gặp lại tăng thêm.
- Bên bán từ chối mọi đề nghị gặp ở tổ chức công chứng, chỉ muốn nói chuyện qua điện thoại.
- Có người lạ đến xem nhà, đo đất, hoặc hàng xóm nghe nói tài sản "đang rao".
- Bên bán đòi nhận tiền bù trước, ký sau, hoặc đòi bạn ký giấy xác nhận đã nhận lại tiền cũ.
- Bên bán viện dẫn người nhà phản đối nhưng không cho bạn gặp người đó.
- Bên bán bất ngờ đề nghị trả lại tiền gốc ngay trong vài ngày, không nhắc gì đến phạt cọc hay bồi thường, như thể đã có sẵn người mua mới trả giá cao hơn.
Gặp hai dấu hiệu trở lên, bạn nên tạm dừng thương lượng giá và chuyển sang các bước bảo vệ quyền lợi: văn bản yêu cầu, thông báo tranh chấp đến cơ quan đăng ký, và cân nhắc khởi kiện kèm đề nghị biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng không ghi điều khoản phạt khi bên bán đòi thêm tiền thì sao?
Không cần điều khoản riêng. Bên bán từ chối thực hiện hợp đồng đúng giá đã ký là vi phạm nghĩa vụ; bạn có quyền yêu cầu tiếp tục thực hiện, hoặc huỷ hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại chứng minh được theo quy định chung của Bộ luật Dân sự.
Giá trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực trả, nay bên bán đòi thêm thì xử lý ra sao?
Bạn sẽ phải chứng minh số tiền thực trả bằng sao kê, biên nhận, tin nhắn. Việc ghi giá thấp hơn thực tế còn có thể kéo theo trách nhiệm về nghĩa vụ thuế. Trường hợp này phức tạp, nên nhờ người làm nghề xem toàn bộ chứng cứ trước khi trả lời bên bán.
Bên bán nói nếu không thêm tiền thì trả lại tiền gốc, có hợp lý không?
Trả lại tiền gốc chưa chắc là đủ. Nếu bên bán vi phạm, bạn có thể đòi thêm phạt cọc hoặc phạt vi phạm theo thoả thuận và thiệt hại thực tế, như phần chênh lệch giá khi bạn phải mua tài sản tương tự với giá cao hơn, miễn chứng minh được.
Có nên ghi âm cuộc nói chuyện bên bán đòi thêm tiền không?
Ghi âm cuộc trao đổi mà chính bạn tham gia có thể được dùng làm chứng cứ nếu xuất trình kèm văn bản ghi lại nội dung và trình bày rõ hoàn cảnh ghi. Nên ghi đầy đủ, không cắt ghép, và lưu bản gốc trên thiết bị đã ghi.
Đã đồng ý bù thêm một lần, nay bên bán đòi tiếp thì sao?
Nếu lần bù trước có phụ lục ghi rõ giá sau điều chỉnh là cố định, bạn có căn cứ từ chối và yêu cầu thực hiện. Nếu lần trước chỉ nói miệng, bạn vẫn có thể chứng minh qua chứng từ chuyển tiền và tin nhắn, nhưng khó hơn.
Đất bị Nhà nước điều chỉnh bảng giá có phải là hoàn cảnh thay đổi cơ bản không?
Thường là không, vì bảng giá đất chủ yếu dùng để tính thuế, phí, tiền sử dụng đất và không quyết định giá giao dịch giữa hai bên. Thay đổi đó có thể ảnh hưởng khoản thuế ai chịu, nên điều cần bàn lại là chia khoản thuế, phí chứ không phải giá chuyển nhượng.